bling7004

인허가 물량이 말해주는 것 인허가 물량의 감소로 공급이 부족해지고, 규제 지역 해재까지 더해져 아파트 가격 상승에 박차가 가해진 것 - 2019년 8월 규제 지역에서 해재되면서 2020년 하반기부터 부산광역시는 높은 아파트 상승률 기록하고 있음 - 그동안 서울시의 집값이 많이 상승하고 대전, 광주 등 타 광역시 집값이 대폭 상승하면서 상대적 저평가 지역인 부산광역시 아파트의 가격도 크게 상승한 것이라는 예측 - 광역시뿐만 아니라 대부분의 지방 거점도시들의 인허가 물량도 감소하고 있음 - 인허가 물량으로 판단해보면, 앞으로 지방 부동산의 미래는 밝다고 예측해볼 수 있음 입주 물량 건설사에서 분양하게 되면 분양 물량이 약 30개월 후에 입주 물량으로 바뀌게 됨 - 입주 물량이 감소하기 시작하면서 그것에 따라..

아파트 가격 변동 요인 5가지 수요와 공급, 심리, 유동성, 경기, 규제 ​ 공급이 부족하고 수요가 늘어나는 지역, 수요가 고정된 지역은 아파트 가격이 상승할 가능성 높음 아파트 가격이 상승하기 시작하면 수요자들이 지금 집을 안 사면 안될 것처럼 느껴 집을 사기 시작, 매수 심리 높아짐 사람들이 매수하기 시작하면 실수요 장에서 유동성 장으로 바뀜 유동성 장으로 가게 되면 실수요자들뿐만 아니라 가수요자들이 진입하여 아파트 가격이 큰 폭으로 상승 경기가 좋아진다는 말은 연소득이 높아진다는 말이라서 집을 살 수 있는 여력이 높아짐 부동산 침체기에는 부양책으로 부동산 경기 부양하려 함 출처 [월급쟁이의 첫 부동산 공부] 저자 마중물 출판 체인지업북스 발매 2021.06.01. 2024.06.19 - [재테크] ..

부동산 상승 원인​ 수익을 내고 싶다면 물가상승 주목 생활물가 총지수와 아파트 매매가/전세가는 비슷한 흐름으로 움직임 이유 : 아파트 지을 때 필요한 인건비, 자재 가격 등이 시간이 지날수록 상승하기 때문 아파트의 가치가 올랐다기보다 물가 상승을 반영하면서 아파트 가격이 상승한다고 볼 수 있음 ​ 물가지수와 아파트 매매가/전세가 그래프를 자세히 살펴보면, 물가지수 : 보통 매월, 매년 꾸준한 상승 추세 아파트 매매가/전세가 : 일정 기간 하락 또는 보합하다가 그동안 상승하지 못했던 상승분이 짧은 기간에 상승 ​ 통화량이 많으면 실물자산인 부동산이 상승 시중에 화폐가 많이 풀리면 그만큼 화폐가치가 하락해 실물자산인 부동산이 상승 통화량은 한국은행 경제통계시스템에서 확인할 수 있음 우리나라 인구는 지속적으로..

단기 투자, 중장기 투자 1) 단기 투자 대상 - 주로 대도시에 있는 비선호 입지 아파트, 지방 소도시 아파트 등 - 이런 아파트는 더 크게 상승할 것이라 예상해도 시장 분위기가 좋을 때 매도해야 함 - 매도 시기 놓치면 원치 않게 장기 투자 되어 시간 대비 연 수익률 현저하게 낮아짐 - 바닥 투자보다는 상승 확인하고 매수 - 부동산 매매심리 높을 때 매도 ​ 2) 중장기 투자 - 핵심 지역 아파트는 수익률보다 수익금으로 접근하는 게 좋음 (수익금을 보고 매도하는 게 유리함. 혹은 상승 확인하고 시세보다 조금 낮춰 매도할 수도 있음) - 핵심 지역 아파트는 조정받아도 다시 상승할 가능성 높아 굳이 매도하지 않는 것도 방법 - 바닥 또는 바닥 근처에 매수해서 선점하는 투자 출처 [월급쟁이의 첫 부동산 공부..

4년 이상 오를 지역 미리 선점하는 이유 선택의 폭 넓은 투자 가능 2년 후에 오른 전세 보증금 활용하여 추가 투자 가능 상승장에 있으므로 쉽게 매도 가능 시장이 바닥일 때 매수하는 것이여서 비교적 손쉽게 좋은 매물 투자 가능 → 안전한 투자 가능 ​ ​ 연쇄반응 아파트란 특정 아파트가 먼저 상승하면 뒤따라 상승하는 아파트 - 부동산 심리가 한 아파트에서 시작해 다른 아파트로 퍼져나가는 현상 - 다음에 오를 아파트, 연쇄반응 아파트를 미리 알면 실패하지 않는 투자 가능 - 어떤 특정 지역의 신규 분양, 호재, 일부 아파트 가격 상승 등의 어떤 이벤트가 발생했을 때, 과거의 데이터 토대로 연쇄반응이 어디까지 미치는지 조사해보면 미래 부동산 시장 어떻게 흘러갈지 유추가능 투자 지역 선정 위한 2가지 기준 1..

다가구 주택 편견 1) 투자금 많이 든다 2) 감정평가가 잘 나오지 않는다 - 감정평가 예측을 잘해서 매입한 가격과 별로 차이가 없다면 감정평가가 잘 나온 것 3) 다세대보다 위험하다 - 재개발 해제 시 가장 큰 타격 받는 건 다세대 주택 4) 다가구는 관리 어렵다 - 하수도도 막히고 결로도 생기고 옥상 누수도 발생해서 다 맞는 말이지만 이 정도는 감수해야 하지 않을까 라고 함 ​ 다가구 주택 투자 방법 1+1입주권 노린다 토지 34~40평, 건평 45평 이상 공략 LH 전세 적극 활용 출처 [나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다] 저자 남무98 출판 원앤원북스 발매 2022.02.16. 2024.06.12 - [재테크] - 부동산 좋아지는 입지 조건 2024.06.11 - [재테크] - 재개..

다세대 주택 장점 - 규모가 비교적 작아서 투자금이 적게 들어 접근하기 용이 - 관리가 비교적 쉽고 매수수요가 끊이지 않아 환금성 좋음 - 상태가 양호한 경우 많아 전세 통해 투자금 줄이기에 좋음 - 재개발 구역 내에 정상적인 입주권이 나오는 신축 빌라는 분양받게 되면, 구축 빌라에 비해 신축 빌라의 사용 가치가 높아서 투자금 줄일 수 있음 - 신규 분양의 경우 자금조달 계획서가 생략되고 추후 감정평가 시 연식에서 유리 *공동주택 : 연립주택, 다세대주택, 아파트 등 ​ 단점 - 규모가 작아 요즘같이 중대형 평수 선호도가 높은 시기에는 조합원분양 신청시 우선순위에서 밀릴 가능성 높음 - 재개발 해제 시 처분하기도 힘든 애물 단지가 될 가능성 - 재개발 활황기에 투자 수요 많아서 가치에 비해 가격 높을 수..

재개발만의 특수 매물 : 토지/무허가 건축물 일반 공동주택이나 상가와 달라서 투자 경험이 약간이라도 있는 분들이 주로 찾음 ​ ​ 재건축 - 아파트 소유하고 있어야 입주권이 주어짐 재개발 - 일정 요건만 맞추면 토지만 있거나 건물 한 평만 있어도 조합원 될 수 있음 - 다양한 매물 유형 존재할 수 있음 장점 상가와 마찬가지로 다주택자 입장에서 취득세가 상대적으로 저렴 - 토지의 경우 입주권이 되기 전까지 주택 수에 포함되지 않고 무허가 건축물의 경우 건물의 가치가 거의 없어서 투자금이 분양권 수준으로 적게 들어가곤 함 - 관리처분인가 전에 토지나 무허가 건물 통해 취득세 비교적 저렴하게 내고 진입해서, 관리처분인가 후 2년 보유 시점에 양도세 중과 지역에서도 중과가 되지 않고 일반과세로 매도할 수 있음​..

상가 장점 - 다주택자 관점에서 취득세가 저렴한 편 - 취득세 중과 이전에는 4.6% - 일반 주택의 취득세가 12.4%라서 상가의 취득세가 상대적으로 매우 저렴해짐 - 상가는 주택이 아니라서 대출 규제에서 조금 자유로움 - 통상가 같은 경우 감정가액이 크면 입주권 두 개와 상가 한 개를 받는 경우도 있음 - 다주택자라면 통상가에 투자하는 것이 현명할 수 있음 - 대출을 최대한 받아 규제지역 재개발 통상가를 매입, 법인 명의로 투자한 경우에 이자는 법인 비용으로 처리 - 이주할 때 대출 상환하지 않고 이주비 대출 받지 않고 입주할 때까지 계속 가져가는 경우도 있음 ​ 단점 - 감정가액이 크지 않은 상가의 경우 아파트 입주권 받을 수 있는지 여부가 불확실 - 감정가액이 큰 상가라해도 1+1로 주택 받게 되..

좋아지는 입지 조건 1) 학군이 좋다고 하는 곳은 전부 신도시 였다. 신규 단지가 대규모로 들어서면 비슷한 수준의 계층이 입주, 학원가가 생성, 학업 성취도가 올라가면서 자연스레 학군이 좋다는 얘기가 나오게 됨 ​ 2) 비선호 시설이 이전하는 곳 신도시의 경우는 공원이 들어갈 자리, 상업 시설이 들어갈 자리, 학교가 들어갈 자리가 계획되어 있다. 구도심의 경우는 공원이나 대형 유통시설 등 편의시설이 부족한 편이지만 부지가 없다. 간혹 교도소나 군부대같이 비선호 시설이 이전하는 곳이 있다. 이전한 후 남겨진 곳을 두고 주민들은 원하는 시설을 유치해 달라고 요청하고 지자체는 그 요청을 무시하지 못한다. 비선호 시설이 이전한 후 그 자리에 들어오는 시설이 호재로 작용하는 경우가 있다.​ 3) 일자리와 연결된 ..

진행 단계별 사업이 진행될 수 있는지 사업성 추정하기 ​ 1) 사업시행인가까지 - 이 시기는 사업을 위한 신축 공급 세대수가 확정되지 않은 시점이라 사업성 추정할만한 자료 자체가 없음 - 그나마 알 수 있는 총대지면적과 토지 등 소유자 수를 기준으로 사업성을 대략적으로 추정해야 함 - 지역별 일반분양가에 따라 다르겠지만, 일반분양 비중이 30%이상이면 사업성 괜찮다고 할 수 있음 - 일반분양가가 높은 지역일수록 일반분양 비중이 적어도 사업성을 확보할 수 있음 ​ ​ 2) 관리처분인가까지 - 사업성을 계산하기 위해서는 수익, 비용이 있어야 함 - 사업시행인가가 고시되면 건축 연면적과 분양 세대수 정보를 얻을 수 있는데, 이 정보로 사업성 계산에 필요한 숫자 추출할 수 있음 ※ 수입 추정 : 사업시행인가 고..

입주권, 분양권 입주권 : 조합원이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리 분양권 : 일반분양을 받은 사람들의 권리 ​ *초기 투자금 - 입주권이 훨씬 많이 들어감. 감정평가를 받은 종전자산에 프리미엄을 더해 사야 하기 때문 - 분양권은 계약금의 프리미엄만 있으면 되기 때문에 훨씬 가벼움. 입주권이 분양권을 이길 수 없음​ *취득세 관점 - 입주권은 취득 당시 멸실되어 착공 중이므로 토지의 취득세를 내야 함 - 또 입주 시에 분담금만큼 원시 취득세도 내야 함 - 분양권은 명의 이전 시점에는 취득세를 내지 않아도 되고 준공 시점 기준에 따라 취득세를 냄 - 요즘은 취득세 중과 때문에 상황이 조금 달라졌지만, 입주권이 불리할 수밖에 없는 게 사실​ *추가 분담금 - 입주권은 정비사업에 지분을 가지고 있는 것이니 ..

재개발의 다양한 투자 포인트 보통 관리처분인가 이후 진입하는 게 안정적이라고 하지만 ◎다양한 투자 포인트가 있음 1) 조합설립인가 직전 - 구역이 지정되고 추진위 상태에서 75%의 동의 얻으면 조합 설립됨 - 초기 구역 투자를 많이 하시는 분들은 조합이 설립될 만한 곳인지 분위기를 통해 구분할 수 있다고 함 - 추진위를 방문해서 응대 상태를 확인하고, 나가서 동네를 탐문하다 보면 자연스레 알 수 있음 - 조합이 설립될 만한 곳이라고 판단되면, 조합이 설립되기 직전에 진입해볼 수 있을 것​ 2) 건축심의 통과 직전 - 조합설립 이후의 단계는 사업시행인가 - 건축심의가 통과되면 특별한 일이 일어나지 않는 한 사업시행인가까지 9부 능선을 넘었다 볼 수 있음 - 건축심의를 한 번에 통과하는 경우는 거의 없음 -..

구축 아파트가 시장에 매물로 나오기 위한 전제 조건 ​ 1) 다주택자들이 시장에 존재해야 함 - 임대사업자 수가 올라가면 전세가가 오르지 못함 - 집을 몇 채 소유했든 주거용 집은 한 채 다주택자도 마찬가지라서 나머지는 전세를 놓든 월세를 놓든 시장에 내놔야함 - 시장에 임대 물건이 많아지면 자연스럽게 전세가가 내려갈 수 밖에 없음 - 공급자는 많고 수요자는 적은 상황에서 가격을 올리는 공급자는 없음 - 자신의 돈으로 집을 사서 임차인에게 빌려주는 사람이 필요함 - 불과 7~8년 전에 경험했듯이 전세가가 안정되고, 공급이 충분한 시장에서 집값 상승이 크게 일어나지 않음 ​ 2) 임대사업에 대한 강제 최소화 → 세입자들에게 도움이 됨 - 거래는 사는 쪽과 파는 쪽이 항상 존재 - 외부적 강제로 거래의 균형..

다주택자 규제에도 매물이 나오지 않는 이유 ​ 1) 이미 시장이 실수요자 중심으로 움직이고 있기 때문 - 집을 소유한 가구와 자기 집에서 사는 가구의 차이가 점차 줄어들고 있다. - 집을 사서 임대하지 않고 자기 집에 들어가 살고 있다는 뜻 - 이쯤되면 시장을 주도하는 수요가 유동성이 아니라 실소유주라고 봐야 함 - 돈을 벌기 위해 투자용으로 주택을 사면 유동성 시장으로 분류 - 실거주를 위해 주택을 사면 실거주 시장으로 분리 - 자녀의 결혼이나 노후 준비를 하기 위한 경우도 투자금을 회수하기 위해 집을 팔 일은 없어서 큰 범주로 보면 실거주 시장임 - 현재 시장에 있는 다수의 부동산 소유자들은 아무리 강력한 규제가 나와도 집을 팔기 어려운 상황 - 현재 부동산 시장은 이미 투자자 주도 시장 → 실수요자..

1주택자의 혜택 ​ 1) 1가구 1주택자의 양도세 면제 조건 현행 법규는 한 가구가 하나의 주택을 2년 동안 보유하고 거주하면 매매가격 12억 원까지 양도세 비과세 혜택 제공 양도소득세 : 내가 산 가격보다 판 가격이 높으면, 그 차익에 대해서 세금을 내는 것 일단 구입 후 살면서 2년이 지나면 12억 원까지 가격이 상승해도 세금을 내지 않음 주거 안정화를 위한 정책적인 배려 다주택자와 비교해 매우 유리한 조건 일시적 2주택자를 제외하고 2주택자의 경우 기본세율 20%가산, 3주택은 30% 가산해 양도소득세 내야 함 1가구 1주택의 경우 12억 원을 초과하더라도 장기보유특별공제 혜택을 최대 80%까지 받을 수 있음 집값이 12억 원을 초과하더라도 오래 살면 살수록 양도소득세 부담이 줄어듬 ​ 2) 취득세..

개인적으로 접근 금지 물건으로 설정한 것 대항력 있고 배당신청 안 한 경우 대항력 있고 배당신청 했으나 확정일자가 늦어 배당 다 못 받는 경우 대항력 있고 배당신청까지 했는데 확정일자 없는 경우 ​ 접근하기 좋은 물건 전입신고가 말소기준보다 늦어서 대항력 없는 경우 전입신고 안하고 확정일자만 받은 경우 대항력이 있는 임차인이 배당신청했고 확정일자 빨라서 낙찰금에서 배당 다 받는 경우 현재 채무자(소유자)가 살고 있는 경우 출처 [오늘부터 건물주] 저자 제이든(채병도) 출판 탈잉 저자 2021.10.30. 2024.06.04 - [재테크] - 경매 낙찰금에서 가장 먼저 배당되는 부분 2024.06.03 - [재테크] - 임차인이 보증금을 낙찰금에서 받을지 낙찰자에게 받을지 알 수 있는 방법 2024.06...

낙찰금에서 가장 먼저 배당되는 부분 1순위 : 경매실행비용 ·경매 진행하는 데 들어가는 비용, 보통 300~500만 원 정도 ·사건마다 다르기 때문에 금액 차이 있음 ·경매실행비용은 모든 경매물건에 적용되기 때문에 항상 고려해야 함 ​ 2순위 : 필요비, 유익비 ·필요비 : 집을 보존하기 위해 반드시 지출이 필요한 비용(보일러 망가지거나 할 때의 수리비) ·유익비 : 반드시 필요하지는 않지만 수리하면 집의 가치 올려줄 수 있는 도배, 장판 새로하는데 드는 비용 - 본인 돈으로 수리를 하고 영수증을 받아두었다면 경매 법원에 영수증 제출 - 경매실행비용 다음으로 필요비 또는 유익비를 지급받게 됨 ​ 3순위 : 특수임금채권, 재해보상금 ·특수임금채권 : 최종 3개월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금을 말함 ·재..

임차인이 보증금을 낙찰금에서 받을지 낙찰자에게 받을지 알 수 있는 방법 임차인의 배당 신청 여부로 볼 수 있음 예시 ) 임차인 이름 오른쪽에 대항력이 있다고 적혀 있음. 전입신고가 말소기준보다 빠르기 때문에 대항력 있음. 임차인은 보증금을 보장받을 수 있는 권리가 있다는 뜻 이제 배당신청했는지 보면 되는데 임차인 이름 위에 배당종기일이 적혀 있음 배당신청 보기 위해 임차인 이름 아래에 있는 배당 날짜 확인 배당종기일 안에 배당신청 했으면 임차인은 낙찰금에서 받겠다고 이야기 한 것과 같음 만약 임차인이 배당종기일 안에 배당신청 하지 않았다면 낙찰자에게 받겠다고 이야기 한 것과 같음 ​ ​ ▣대항력있는 임차인이 배당종기일 안에 배당신청 했을 때, 낙찰금에서 모든 보증금을 받는 경우 있고 일부만 받는 경우 있..

대항력 있는 임차인 권리분석 낙찰자가 보증금에 대해 책임져야 할 수도 있어서 대항력 있는 임차인이 보증금을 돌려받는 방법에 대해 알고 있어야 함 ​ 1) 낙찰금에서 배당받겠다고 한 임차인 배당 : 법원이 낙찰금을 받으면 채권자, 임차인에게 돈을 나눠주는 것​ 2) 낙찰자에게 받겠다고 하는 임차인 임차인이 낙찰금에서 받지 않고 다음 소유자에게 돈을 받겠다고 하는 것 낙찰자가 주의해야 함 낙찰자가 집을 살 때 냈던 낙찰금 외에 돈이 추가로 들어가기 때문 ​ 대항력이 있는 임차인 분석하는 방법 1. 말소기준 찾기 2. 말소기준보다 전입신고 빨리 했으면 대항력 가지고 있음 3. 배당신청을 배당종기일 안에 신청했는지 여부 파악 출처 [오늘부터 건물주] 저자 제이든(채병도) 출판 탈잉 저자 2021.10.30. 2..

임차인의 권리분석 낙찰자가 책임져야 할 돈이 있는지 없는지를 판단하는 단계 ​ 1.경매 사이트 요약 확인 2.매각물건명세서 분석 ​ 요약된 내용은 사람이 정리하는 것이라 실수가 있을 수 있어서 매각물건명세서를 통해 재확인 해야 함 ​ ▣매각물건명세서 위쪽에 최선순위설정일자 말소기준 - 표에는 현황조사도 있고 권리신고도 있는데 현황조사는 참고만 하고 권리신고가 된 부분 보면 됨 - 권리신고가 된 부분을 따라가다보면 전입신고일자가 있음 - 전입신고일자와 최선순위 설정일자를 비교하면 됨 출처 [오늘부터 건물주] 저자 제이든(채병도) 출판 탈잉 저자 2021.10.30. 2024.05.31 - [재테크] - 임차인의 권리 2024.05.30 - [재테크] - 권리분석 2024.05.29 - [재테크] - 경매 ..

임차인의 권리 대항력과 최우선변제권이 있음 이 2가지는 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법에 규정된 핵심 내용 ​ ▣대항력 집주인에게 본인의 계약기간과 보증금을 보장받을 수 있는 권리 - 임차인 본인의 계약 기간과 보증 금액을 보장받을 수 있도록 대항할 수 있는 힘 - 최소 조건 : 점유, 전입신고 - 점유 : 임차인이 집에 살고 있는 것 - 전입신고 : 이사하고 주민센터에 가서 전입신고. 전입신고는 말소기준보다 빨라야 대항력이 인정됨 - 대항력이 없다는 건 보증금을 보장받을 권리가 없어서 낙찰자가 신경 쓸 부분이 없다는 뜻 ​ ▣최우선변제권 최우선변제권에 해당하는 임차인은 보증금 중 일정액을 낙찰금에서 우선하여 돌려받음 - 다른 채권자들보다 돈을 먼저 준다는 뜻 - 최우선변제권은 대항력이 없어도 돈..

권리분석 2가지 중점 확인하면 되는데, 등기부등본 권리분석과 임차인 권리분석이다. 등기부등본 보는 이유 : 권리적으로 문제가 있는지 없는지를 보는 것 임차인 권리 분석 : 낙찰자가 물어낼 돈이 있는지 없는지를 보기 위한 것 ​ ▣말소기준권리 말소기준은 소멸이 되는 기준이라는 뜻으로 권리들을 파악하는 기준이 됨 ㅇ말소기준이 되는 권리 : 근저당, 가압류, 경매개시결정, 담보가등기, 선순위 전세권자 ㅇ가장 빠른 날이 말소기준이 됨 ㅇ말소기준을 기준으로 앞의 날짜들은 인수, 뒤의 날짜들은 소멸됨 ​ ▣등기부등본 권리분석 낙찰 받게 될 경우 책임져야 할 권리가 있는지 없는지 판단하는 단계 ㅇ등기부등본을 분석하기 위해서는 매각물건명세서가 필요 ㅇ매각물건명세서는 법원이 비치한 문서이기 때문에 중요 매각물건명세서 아..

'스피드옥션' 경매 사이트 ㅇ경매 시작할 때부터 현재까지 이용한다고 하는 사이트 ㅇ다른 유료 사이트에 비해 이용료가 저렴, 보기에도 깔끔함 ㅇ보통 3가지만 설정(원하는 지역 설정, 주거용에서 원하는 형태, 유찰수 부분에서 최소 1회)한다고 함 ​ 1.사건번호 ㅇ주민등록번호랑 비슷 ㅇ이 집의 고유번호를 사건번호라고 함 ㅇ예를 들어 2018타경99 : 2018년도에 나온 99번째 물건이라는 뜻​ 2.매각기일 ㅇ사건번호 오른쪽 매각기일 확인해야 함 ㅇ2019년 7월 15일 오전 10시, 이날 이 시간에 와야지 경매에 참여할 수 있다는 뜻 ㅇ보통 경매 참여 시간은 1시간을 주므로 10시부터 11시까지라고 이해하면 됨 ㅇ경매 시작 시간은 법원마다 다르기 때문에 미리 확인해야 함 ㅇ이날 연차를 쓸 수 있는지, 만약..

급매물 · 일반적으로 현재 시세보다 10%정도 낮은 금액을 급매로 본다. · 이 정도의 금액이라면 기다리지 말고 베팅해볼 필요 있음 · 10%정도 저렴한 금액에 나왔을 경우 급매 물건, 5% 정도 저렴할 경우 급매수준의 물건으로 볼 수 있음 · 다만 부동산 시장이나 지역 상황에 따라 5%만 저렴해도 급매로 볼 수 있으므로 주변 상황 잘 확인 · 급매가 좋은 이유는 싸게 매수했으므로 매수하는 순간 이익을 본다는 것 · 저렴하게 매수한 급매물은 입주가 마무리되는 즉시 가격이 상승하는 재미를 선사 · 가격이 올랐다고 바로 매도하라는 것은 아니지만 가격이 오르면 좋은 건 사실임 · 급매 물건이 완전히 사라지면 전세가격은 약 10%, 매매가격 역시 약 5%이상 상승 · 이로인해 급매 물건을 잡은 사람은 단기간에 ..

빌라 투자 기대할 수 있는 이익 2가지 1. 전세가격 상승을 통한 매매가격 상승 2. 개발 구역으로 묶이거나 개발에 유력한 자리로 지정될 때 얻을 수 있는 가격 상승 투자 가치 있는 신축 빌라 1.전세가율이 높은 빌라 ·원래 빌라는 가격 상승 여지가 거의 없는 대상, 희소성이 떨어지기 때문 ·아파트에 비해 쉽게 지을 수 있는 대상이라 공급이 쉽게 이뤄지다 보니 잘못하면 투자자 입장에서 수익성이 전혀 없는 대상이 될 수 있음 ·빌라의 가격 수준을 판단하는 것은 생각보다 어려운데, 아파트처럼 규격화되어 있지 않기 때문 ·빌라는 똑같이 방 2개짜리라고 해도 전용면적 14㎡, 전용면적 13㎡ 등 면적이 다양함 ·아파트는 분양 당시 확장이라는 옵션 선택하면 그 크기나 레이아웃이 동일 ·빌라는 확장 선택할 경우 호..

부동산경매에서 발생하는 비용 ​ 1.세금 취득세(+농어촌특별세+지방교육세) 낙찰금액을 기준으로 취득세율이 적용 부동산을 낙찰 받은 날로부터 60일 이내에 낙찰금액의 1%(6억 이하 1%, 6~9억 2%, 9억 초과 3%)를 부동산 소재지 시군구청에 신고 및 납부해야 함 양도소득세 향후 부동산을 팔 때 발생하는 비용이라 초기 구입 시 고려할 필요는 없지만 수익률에 영향을 주는 중요한 부분 다주택자라도 1년 이상 보유하면 누진세율을 적용받아 세금을 줄일 수 있다는 것 ​​ 2.이사비용 예) 전세보증금 중 일부 배당받는 임차인은 50만 원 정도의 이사 비용 책정, 전액 배당받는 임차인은 이사비용 책정 하지 않음 실제로 강제집행 실시할 때 발생되는 집행 비용으로 산출한 것 3.밀린 관리비 또는 공과금 아파트의 ..

경매 구분 물건 검색 - 현장 방문 - 입찰 - 명도의 4단계 ​ 1.물건 검색 마음에 드는 물건을 검색하고 현장조사 통해 물건 확인한 다음에 법원에 가서 낙찰 받고 점유자와의 원만한 대화 통해 명도를 이끌어내 완전한 내 소유의 부동산을 만드는 것 ​ ​ 2.현장 방문을 임장이라고 함 건물을 평면으로만 표현하고 있는 지도와 달리, 건물이 가파른 비탈에 위치할 수도 있고, 사진으로 보이는 것보다 주변 환경이 훨씬 열악할 수도 있어서 확인을 해봐야 함 보통 대부분은 내부 상태를 확인하고 입찰을 한다고 함 그래야 내부 파손, 누수 및 결로 등의 부동산 하자로 발생되는 리스크를 예방할 수 있음 현장 조사 하면서 가장 중요한 부분은 시세조사, 인근 대 중교통 조사, 경매 물건 하자 조사, 점유자 조사로 나눌 수 ..

재매각이 이루어지는 경우​ 1.매매시세를 잘못 파악한 경우 2.권리분석 잘못한 경우 3.자금 확보하지 못한 경우 등의 이유로 예상치 못한 리스크가 발생해 낙찰인이 대금 납부 의무를 하지 않아 재매각이 이루어짐 * 재매각 : 낙찰자가 대금 지급 의무를 이행하지 않아 법원이 직권으로 다시 경매를 실시하는 것 ​ 일반적인 경매사건은 초기에 입찰보증금이 최저매각가의 10%가 필요 재매각 경매사건은 최저매각가의 20%가 필요하여 초기 비용이 충분히 준비되어 있지 않으면 입찰하기 쉽지 않음 재매각 된 사건은 열심히 조사한 사람에게 집을 만들 수 있는 기회가 될 수 있음 빌라가 아니더라도, 아파트 오피스텔 상가 단독주택 등 다른 종류의 부동산에서도 재매각 사건들을 잘 살피면 최고의 수익률을 볼 수 있는 기회가 될 수..

신축빌라 분양받는 것을 추천하지 않는 이유 경매로 저가에 낙찰 받는 것은 권하고 있지만 정상 분양가격을 주고 매입하는 것은 추천하지 않음 관공서에서 법규에 따라 작성. 비치하는 장부상 전용 평수가 작고 베란다가 없기 때문 요즘 유행하는 대부분의 신축빌라는 관공서에서 작성하는 장부상 14평 크기라도 베란다 부분의 4평을 확장한 후 18평이라고 하여 분양광고를 함 실제로 2평을 확장했는지, 4평을 확장했는지 별도로 측량하지 않고서는 소비자로서 알 수 있는 방법이 없음 확장을 했기 때문에 베란다가 없거나 있어도 면적이 매우 좁음 실제 생활을 고려해볼 때 베란다는 반드시 필요한 공간 대략 5년 정도가 지나면 중고주택이 될 수밖에 없음 장부상 전용 평수가 작고 베란다가 없기 때문에 확장하지 않은 빌라에 비해 감가..