부동산 투자 가치 있는 신축 빌라 11가지

 

빌라 투자

기대할 수 있는 이익 2가지

1. 전세가격 상승을 통한 매매가격 상승 2. 개발 구역으로 묶이거나 개발에 유력한 자리로 지정될 때 얻을 수 있는 가격 상승

 

 

투자 가치 있는 신축 빌라

 

1.전세가율이 높은 빌라

·원래 빌라는 가격 상승 여지가 거의 없는 대상, 희소성이 떨어지기 때문

·아파트에 비해 쉽게 지을 수 있는 대상이라 공급이 쉽게 이뤄지다 보니 잘못하면 투자자 입장에서 수익성이 전혀 없는 대상이 될 수 있음

·빌라의 가격 수준을 판단하는 것은 생각보다 어려운데, 아파트처럼 규격화되어 있지 않기 때문

·빌라는 똑같이 방 2개짜리라고 해도 전용면적 14㎡, 전용면적 13㎡ 등 면적이 다양함

·아파트는 분양 당시 확장이라는 옵션 선택하면 그 크기나 레이아웃이 동일

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·빌라는 확장 선택할 경우 호수에 따라 확장 면적이 달라짐

·똑같이 방 2개에 전용면적이 같아도, 확장이 얼마나 되었는지에 따라 가격이 또 달라지는 것. 레이아웃도 마찬가지

·빌라는 대부분 동서남북 4군데 방향으로 짓다 보니, 레이아웃과 방향까지 복잡해지는 것

·다양한 차이가 있다고 해서 그 차이만큼 정확하게 시세에 반영되는 건 아니다.

·투자 목적으로 빌라를 매수하는 경우에는 적어도 전세가율이 85%는 넘어야 함

·전세가율이 85%가 넘어야 4년 후 전세금 상승분만으로 원금 회수 가능성 크기 때문

·4년 만에 원금회수할 수 있다면, 앞으로도 전세 레버리지용 부동산으로 삼아 계속 보유해도 되고, 매도해서 수익 실현해도 됨

 

 

2.초역세권 빌라

·탁월한 입지의 가장 대표적인 조건은 초역세권

·초역세권은 그 자체로 서울 어디든 이동이 가능하다는 프리미엄 갖고 있음​

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3.핵심지역 빌라

·수도권 빌라를 염두에 두고 있는 사람의 경우, 서울의 빌라는 애초부터 너무 비쌀 것으로 지레짐작

·서울의 빌라와 수도권의 빌라는 가격에서 차이있지만, 실제로 들어가는 투자금에서 별로 차이나지 않음
·서울의 빌라는 매매가격이 비싼 만큼 전세 보증금도 비싸기 때문
·서울의 경우, 앞으로 10년 이상 재개발과 재건축으로 인한 이주 수요가 계속 발생할 것. 이 사실 하나만으로도 서울의 수요는 넘치고, 여전히 빠르게 세대수가 늘어나고 있는 곳이다.

·빌라는 아파트의 대체재. 빌라와 아파트의 가격 차이가 크지 않다면 대부분의 사람은 아파트를 선택
·서울 같은 지역에서는 빌라와 아파트의 가격 차이가 상당히 커서 투자 측면에서 빌라를 매입하는 것이 의미가 있을 수도 있고, 매도할 때도 승산이 있는 것
·빌라 투자자의 입장에서 보면 아파트와 빌라의 가격 차이가 많이 벌어질수록 좋고 이왕이면서울의 빌라를 공략해야 함
·서울 아니더라도 지방 핵심 도시에서 아파트와 빌라의 격차가 매우 많이 벌어진 곳, 여러 가지 이유로 갑자기 인구가 증가한 곳, 지속적으로 성장하는 곳, 빌라의 공급은 아주 많지 않은 곳의 신축 빌라라면 승산있을 수 있음

 

 

4.최대한 저렴하게 매입

·빌라 자체가 규격화되지 않은 상품이듯 가격도 딱히 정해진 것이 없음

·아파트는 이미 브랜드가 있고 규격화되어 있으므로 건설사 마음대로 정할 수 없고 유사 조건의 아파트 가격이 모조리 비교됨

·빌라는 특정 빌라의 적정 가격을 아는 사람 없고, 대중적으로 관심도 크지 않아서 빌라 가격은 업자 마음대로 책정되는 것

·빌라의 전세가격 대비 매매가격의 수준이 적당한 금액에 매수

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5.시야가 막히지 않은 빌라

·여름에는 해가 짧게 들어오니 덜 덥고, 겨울에는 해가 들어와 따뜻해서 많은 사람들이 남향 아파트를 선호

·대다수의 사람들이 고층을 더 선호하는 것도 햇빛 때문
·저층일 경우 주변 건물에 가려져 그림자 때문에 빛이 잘 들어오지 않을 수도 있음
·빌라는 다양한 방향으로 지어질 수밖에 없고 옆 건물과의 거리 같은 문제가 있어서 남향에 고층 물건이 거의 나오기 힘들다고 봐야 함
·빌라의 로열은 시선이 막혀 있지 않은 호수
·시야가 막히지만 않으면, 남향만큼 빛이 잘 들어오진 않아도 집 안이 훤함
·시야가 막히지 않았다는 건 거실에서 볼 때의 기준

 

 

6.기능상 문제없는 빌라

실제 거주하려는 입장이라면 역시 입지를 가장 먼저 볼 것이다.

​그리고 깨끗한지 아닌지를 보고, 인테리어 ,기능상 문제 여부를 볼 것이다.

치명적인 것이 없거나 개선의 여지가 있다면, 계약할 가능성이 큼

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7.옆집에 건축될 소지가 없는 빌라

·투자 대상으로 빌라를 볼 때는 방향보다는 거실에서 보는 시야가 막힌 데 없이 트여 있어서 빛이 충분히 들어오고 옆집과 사생활 침해 문제가 없는지가 중요함

·옆집이 구옥이라면 앞으로 새로 건축이 될 것으로 예상하면 되고, 일반적인 건축 기간이 3개월

·처음부터 감안하는 것이 좋고 해당 빌라가 있는 곳의 지대가 높아서 옆집이 새로 지어져도 높이가 그만큼 올라올 수 없는 상황이거나, 상권의 차이가 있어서 상가로 두는 것이 훨씬 유리하기에 빌라로 지어질 가능성이 없다든지 하는 경우 등이라면 옆집에 새 건물이 들어올 가능성이 희박하다고 판단, 전망이 트여 있는 호수의 빌라를 선택해도 좋음

 

 

8.가까이에 혐오시설 없는 빌라

·혐오 시설이라고 하면 장례식장, 묘지, 쓰레기 소각장, 대규모 발전소 등을 말함

·빌라의 경우 특별히 체크해야 할 혐오 시설은 고압선

·가급적 고압선이 지나는 위치와 너무 가까이 있는 빌라는 피하는 것이 좋음

·고압선이 지나는 자리가 좀 떨어져 있어 굳이 관심을 가지지 않으면 보이지 않는 위치에 있다면 그렇게 염려할 필요없음

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9.단지형 빌라

·단독으로 1개씩 지어지는 게 일반적인데 요즘은 단지형으로 건축되는 빌라도 있음

·프리미엄을 인정해 줄만 하다는 뜻
·넓은 땅을 확보하려면 수많은 사람의 협의가 필요해 쉬운 일이 아님
·입지적 조건이 거의 비슷한 2개의 빌라가 있는데, 1동짜리 빌라가 3억 원이고 단지형 빌라가 3억 500만원이라고 한다면, 단지형 빌라 사는 것이 나음
·500만 원이라는 차이는 세월이 흐르고 난 뒤 훨씬 더 크게 벌어질 가능성이 큼

 

 

10.완벽한 빌라는 없음 가격이 관건

·흠이 있다면 흠을 감안해 할인한 가격에 매수할 수 있는지 따져서 고르면 됨

​·거실 창 쪽으로 시야가 트여 있는 빌라가 가장 좋지만, 그렇지 않아도 입지가 괜찮고 가격이 충분히 싸다면 매수해 볼만함
·어떤 사람은 더운 것은 도저히 못 참는 사람도 있고, 다른 건 다 상관 없는데 전철역만큼은 가까이에 있어야 한다는 사람도 있음
·즉 어떤 사람들은 그 정도의 불편은 감수할 수 있어라고 생각할 수 있음
·이 정도의 마음을 갖게 하는 건 결국 가격

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11.떨이 빌라

떨이 항공권 : 출발일이 가까운데 팔리지 않아 매우 싼 가격에 나오는 항공권

대개는 출발일 바로 전일에 나오는 항공권이 진짜 떨이 항공권
빌라에서 떨이 물건이 나오는 과정도 다른 것들과 비슷
분양 기간내에 모두 팔 수 있을 거라 확신했는데 예상과 빗나가게 되니, 가격을 파격적으로 낮춰파는 것
이런저런 하자있을 경우 커서 아주 저렴하게 매수하지 않으면 오히려 위험할 수 있음

 

출처

[부동산 소액 투자의 정석] 저자 김원철 출판 알에이치코리아 발매 2019.11.06.

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