재개발의 다양한 투자 포인트
보통 관리처분인가 이후 진입하는 게 안정적이라고 하지만 ◎다양한 투자 포인트가 있음
1) 조합설립인가 직전 |
- 구역이 지정되고 추진위 상태에서 75%의 동의 얻으면 조합 설립됨
- 초기 구역 투자를 많이 하시는 분들은 조합이 설립될 만한 곳인지 분위기를 통해 구분할 수 있다고 함
- 추진위를 방문해서 응대 상태를 확인하고, 나가서 동네를 탐문하다 보면 자연스레 알 수 있음
- 조합이 설립될 만한 곳이라고 판단되면, 조합이 설립되기 직전에 진입해볼 수 있을 것
2) 건축심의 통과 직전 |
- 조합설립 이후의 단계는 사업시행인가
- 건축심의가 통과되면 특별한 일이 일어나지 않는 한 사업시행인가까지 9부 능선을 넘었다 볼 수 있음
- 건축심의를 한 번에 통과하는 경우는 거의 없음
- 조합이 건축심의를 받으면 도계위에 상정되고 도계위에서 의견이 나옴
- 경미한 보완이라고 판단되면 건축심의가 통과될 것으로 예상하고 진입해볼 수 있음
3) 감정평가 발표 직전 |
- 사업시행인가 직후와 감정평가 발표 직전이 진입하기 가장 좋은 시기
- 사업시행인가를 득했기 때문에 비교적 안정적
- 감정평가를 예측할 수만 있으면 상당한 수익도 확보할 수 있음
- 최적의 매수 타이밍
- 재개발의 가장 큰 리스크는 구역이 해제되는 것
- 사업시행인가가 승인되면 구청에 고시가 공고
- 고시공고 파일을 다운로드받아 열어보면, 고시 내용 요약이 나오고 조합원들의 권리명세서가 첨부되어 있음
- 권리 명세서 : 소유자의 현재 거주지가 나오고 이를 기준으로 구역 내 거주자, 구역 외 거주자 구분해 볼 수 있음
- 구역 외 거주자 : 소유만 하고 구역 외에 사는 사람들, 투자자일 가능성이 높음
- 투자자는 재개발 추진에 반대할 확률이 거의 없다고 판단할 수 있음
- 구역 외 거주자의 비율이 60% 정도라면 시간이 좀 걸리고 느릴지 몰라도, 구역이 해제될 가능성은 그리 크지 않을 것
4) 감정평가 발표 직후 |
- 감정평가 결과를 통지하면, 원주민들 중 일부는 사업이 진짜 진행되는구나 하고 체감할 것
- 그분들 중 재개발에 반대하는 이는 이 시기에 집을 처분하는 경우가 있음
- 재개발이 본격적으로 진행되는 걸 알지만 원주민들의 시세를 잘 알지 못하는 눈먼 매물들이 이 시기에 많이 나옴
- 종종 지역과 상관없는 타 지역의 부동산에 그 지역 매물이 나오기도 하는데, 이런 경우 시세를 잘 모르는 매물일 가능성이 높음
5) 관리처분 총회 전후 |
- 관리처분 총회 후 조합원분양 신청을 바탕으로 신청 평형이 확정되고 조합원분양 수입, 일반분양 수입 및 공사비에 따른 비용 계획 등 대부분의 숫자가 확정됨
- 리스크를 싫어하고 안정적인 투자를 원한다면 이때 진입하는 걸 추천
- 관리처분 직전에 전매가 제한되는 구역 (2018년 1.24 이후 사업시행인가 신청 구역)
: 급매가 일부 출회할 수도 있고, 관리처분 후에 일반과세로 매도하고자 하는 매물이 나올 수도 있음
6) 이주개시 전후 |
- 이주가 개시되면 이주비 대출 대상이 되는 경우 이주비가 지급되고 이주를 시작
- 이때 원주민 중에 이주비가 충분하지 못한 경우나 추후 분담금에 부담을 느낀 사람들은 매도하곤 함
- 그런 매물을 노려도 좋고, 감정평가액이 큰 매물의 경우 이주비 대상이 된다면 이주비 받으면서 투자금이 줄어들 수도 있음
7) 일반분양 직후 |
- 분양권이 전매제한이 있는 경우나 청약 가능성이 없는 경우 자금 여력이 있다면 입주권이 대안으로 작용할 수 있음
8) 입주 직전 |
- 투자 기회로 주로 이용하는 포인트
- 분양권 전매제한이 없는 단지의 경우 분양권과 입주권이 동시에 경쟁하면, 입주권 시세가 항상 약세를 보임
- 입주하기 직전인 2~3개월 전에도 차이가 많이 난다면, 입주권 투자 타이밍이 될 수 있음
| 출처 |
| [나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다] 저자 남무98 출판 원앤원북스 발매 2022.02.16. |
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