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재매각이 이루어지는 경우​ 1.매매시세를 잘못 파악한 경우 2.권리분석 잘못한 경우 3.자금 확보하지 못한 경우 등의 이유로 예상치 못한 리스크가 발생해 낙찰인이 대금 납부 의무를 하지 않아 재매각이 이루어짐 * 재매각 : 낙찰자가 대금 지급 의무를 이행하지 않아 법원이 직권으로 다시 경매를 실시하는 것 ​ 일반적인 경매사건은 초기에 입찰보증금이 최저매각가의 10%가 필요 재매각 경매사건은 최저매각가의 20%가 필요하여 초기 비용이 충분히 준비되어 있지 않으면 입찰하기 쉽지 않음 재매각 된 사건은 열심히 조사한 사람에게 집을 만들 수 있는 기회가 될 수 있음 빌라가 아니더라도, 아파트 오피스텔 상가 단독주택 등 다른 종류의 부동산에서도 재매각 사건들을 잘 살피면 최고의 수익률을 볼 수 있는 기회가 될 수..

신축빌라 분양받는 것을 추천하지 않는 이유 경매로 저가에 낙찰 받는 것은 권하고 있지만 정상 분양가격을 주고 매입하는 것은 추천하지 않음 관공서에서 법규에 따라 작성. 비치하는 장부상 전용 평수가 작고 베란다가 없기 때문 요즘 유행하는 대부분의 신축빌라는 관공서에서 작성하는 장부상 14평 크기라도 베란다 부분의 4평을 확장한 후 18평이라고 하여 분양광고를 함 실제로 2평을 확장했는지, 4평을 확장했는지 별도로 측량하지 않고서는 소비자로서 알 수 있는 방법이 없음 확장을 했기 때문에 베란다가 없거나 있어도 면적이 매우 좁음 실제 생활을 고려해볼 때 베란다는 반드시 필요한 공간 대략 5년 정도가 지나면 중고주택이 될 수밖에 없음 장부상 전용 평수가 작고 베란다가 없기 때문에 확장하지 않은 빌라에 비해 감가..

신축빌라 구입할때 확인할 사항​ 1. 신축빌라 분양 당시 등기부등본 확인​ 만일 수십 억의 근저당 대출이 있다면 분양받는 것을 심각하게 재고해 볼 것 건축주가 금전적으로 여유가 있고 본인이 빌라 제일 위층에 살면서 임대를 줄 목적으로 지은 것이라면 좋은 자재를 사용해 튼튼하게 잘 건축했을 확률이 높음 큰돈을 대출받아 빌라 분양사업을 전문적으로 하는 건축주는 매월 수백만 원의 이자 부담이 발생하기 때문에 빨리 지어 서둘러 분양을 해야 수익을 낼 수 있음 건축자재는 도배와 장판을 하면 보이지 않을 것이라 저가의 중국산 자재를 사용하는 경우 흔함 ​ 2. 추운 겨울에 건축한 빌라 역시 하자가 많을 확률이 높아서 가급적 매입하지 않는게 좋음​ 겨울에 빌라를 짓다 보면 물과 시멘트와 모래를 섞어 굳히는 과정에서 ..

주의할 점​ 1.가보지 않은 빌라는 사지 않는다 스스로가 잘 아는 지역이라고 생각해 실제로 현장 답사를 하지 않고 무턱대고 입찰하는 경우가 의외로 많이 있음 실제 사진과 달리 건물이 많이 노후가 되었거나 부실공사라 건물 외벽으로 비가 새고 벽에 금이 가 있는 등 여러가지 하자가 도사리고 있을 수 있기 때문에 꼭 현장을 답사한 후 입찰하여야 뒤탈이 없음 2.경매 번지수 반드시 확인 내비게이션으로 주소 입력하고 목적지에 도착하고서 미리 인쇄한 경매물건 사진과 같은 건물을 찾는 방식으로 물건을 찾는 건 큰 실수를 유발할 수 있음 일부 지역에는 유사한 빌라가 많이 건축되어 있는 곳이 있음 같은 시공사가 지었거나 초기에 넓은 필지를 갖고 있는 지주가 여러 개의 빌라를 똑같이 지은 경우 경매 정보상 빌라 사진과 일..

이주 수요의 특징​ 1.기존의 생활권과 인프라를 활용할 수 있는 주변지역으로 이주하려는 성향 많음 병원, 시장, 대중교통, 생활편의 시설 등 기존의 풍부한 인프라를 누렸던 경험이 있으므로 아무래도 인프라가 부족한 외곽지역으로 나가려하지 않음 ​ ​ 2.자금력의 한계로 기존 주택의 범위에서 크게 벗어나지 못함 조합으로부터 이주비를 받아 이주를 하는데 이주비 금액이 그리 많지 않고, 기존의 오래된 다가구, 다세대 빌라들이 밀집된 지역이 개발되는 것이기 때문에 인근에서 기존 크기의 빌라를 매입하거나 임대하려는 수요층이 급격히 상승하게 됨 3.대부분이 서울 도심에 직장을 두고 있어 대중교통을 이용한 출퇴근이 편리한 주변지역을 찾는 경우가 많음 2024.04.18 - [재테크] - 부동산 역발상 투자(가치투자) ..

공장들이 밀집한 지역의 빌라​ 경기 김포시, 파주시, 화성시, 평택시 : 공장이 있음 수도권 접근성이 좋아서 많은 제조 및 물류 공장들이 위치해 있음 공장들은 한 지역에 몰려서 위치해 공업단지 및 산업단지를 형성하고 있는 경우를 종종 볼 수 있음 공장지역 사이사이에 빌라가 끼어 위치한 경우, 이 빌라들은 공장들 사이에 끼어 있어 먼지 및 소음 진동 등이 발생하는 곳이 많아 주거환경에 매우 좋지 않음 현장조사를 다녀온 경매투자자들은 소음과 매연, 진동, 폐수 보며 경매입찰을 꺼리는 지역임 이런 빌라들을 주목하고 있다가 원하는 가격까지 유찰되면 응찰하기도 한다고 함 ​ 공장들이 밀집한 지역의 빌라들은 공장에서 근무하는 직원 및 외국인 노동자들 숙소로 활용 가치가 높음 공실률이 현저히 적음 주변에 공장이 많이..

[민법32조] (1)타인의 물건 또는 유가증권을 (2)점유한 자는 (3)그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 (4)채권이 (5)변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 전항의 규정은 그 점유가 (6)불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니한다. (1)타인의 물건​ 종종 경매사건의 채무자나 소유자가 유치권을 행사하는 경우도 있음 타인이 아닌 자기의 물건에 유치권을 행사하는 경우는 유치권이 성립될 수 없음 ​ (2)점유한 자​ 보통 부동산의 권리는 등기를 통해 공시를 함 등기부등본만 보면 누가 권리자인지 알 수 있음 하지만 유치권은 등기부등본에 올릴 수 없는 법정담보물건이라 점유를 통해 공시를 해야 하고 경매로 매각될 때까지 계속해서 점유를 하고 있어야 함 게다가..

허위 유치권 조사 방법 ​ 1.현장에서 유치권 신고인 만나기​ 보통 유치권이 신고된 경매물건에 가서 보면 대부분 건축과 관련된 분들이 공사대금을 받지 못하여 유치권을 주장하는 경우가 많음 대개 거친 분들이 버티고 있어 현장 답사를 가도 정보를 얻지 못하고 발길을 돌려야 할 때가 많음 그렇더라도 반드시 그 사람들과 만나 대화를 시도함 대화에서 결정적인 단서가 많이 나오기 때문 ​ 2.법원에서 유치권 신고서 열람하기​ 원칙상으로 법원 경매기록은 이해관계인이 아니면 열람을 할 수 없으나 법원에 방문하여 사정을 조리 있게 잘 말하면 가능한 경우도 있음 이 부분은 개개인의 능력으로 열심히 노력하면 열람하고 복사하는 것이 가능함 ​ 3.채권자 만나서 문의 실제로 유치권 신고로 인해 유찰이 많이 되면 가장 많이 피해..

허위 임차인 조사 방법 ​ 1.관리사무소 및 경비원 통해 탐문 보통 관리사무소가 있는 오피스텔이나 아파트에서 조사할 수 있는 방법 관리소장 및 그 직원들이 개인정보보호 차원에서 잘 알려주려고 하지 않으니 끈질기게 조사해야 함 경비원들께 드릴 음료수를 답사 차량에 준비하고 다니는 이유이기도 함 ​ 2.이웃집에 탐문 보통 문전박대를 당하는 경우가 많지만 좋은 분을 만나면 친절하게 알려주기도 함 3.채권자(은행)에게 방문하여 물어보기 채권자(특히 경매신청채권자)는 대출이 실행되기 전에 임대차계약의 여부와 임대차 관계가 없다면 무상 임차인 각서 등으로 임대차 조사를 완벽하게 마치고 대출을 실행하기 때문에 많은 정보를 알고 있음 대부분의 채권자는 은행이고, 이런 금융기관들은 개인정보보호 차원에서 고객 정보를 잘 ..

허위 임차인의 단서 ​1.정상적인 대출이 발생했다는 점 대항력 있는 임차인이 있으면 보통 대출을 해주는 금융권에서 그 임대보증금만큼 차감하여 소액으로 대출이 나가야 하는 것이 일반적 허위 임차인 물건들은 대부분 매매시세의 50~60% 만큼의 정상적인 대출이 있었음 ​ 2.임차인이 권리신고 및 배당요구 신청을 하지 않았다는 점 대부분의 임차인들은 본인의 임대보증금을 타인으로부터 보호받기 위해 법원에 적극적으로 권리를 주장하여 배당을 신청 하지만 위와 같은 물건에서 임차인은 권리를 주장하지 않고 가만히 있음 ​ 3.담보대출(근저당권)이 2회 이상이라는 점 진정한 대항력 있는 임차인이 있는 경우는 한 번의 정상적인 대출도 불가능한 법인데 2회 이상 대출이 발생했다는 것은 의심해볼 만한 근거가 됨 2024.05..

낙찰 받기 쉬운 타이밍 1년 중 낙찰 받기가 상대적으로 쉬운 타이밍이 있다. ​ 1) 민속 명절 연휴 사이에 있는 평일에 매각기일이 잡힌 경우 법원은 공공기관이라 평일이 연휴사이에 끼어 있어도 일반 기업처럼 재량으로 연속해서 쉬지 못함 법을 집행하는 법원은 법적으로 지정된 휴일, 달력에 있는 빨간 날짜에만 쉴 수 있음 명절 연휴 사이에 있는 평일에 경매법정에 가보면 사람들이 없어 한산하고 물건에 대한 경쟁률이 현저히 줄어듬 많은 경매투자자들이 좋은 물건이 있다 해도 지방에 있는 고향 집에 가거나 혹은 긴 연휴를 이용해 해외여행을 가는 경우가 많기 때문 ​ 2) 여름휴가 성수기 기간에 매각기일이 있는 경우 보통 8월 첫째 주, 둘째 주가 여기게 해당됨 이 시기에 경매에 참여하는 걸 추천 이때에도 대부분 휴..

근저당권과 가압류​채권자 중에는 채무자의 부동산 등기에 근저당권을 설정한 채권자가 있을 수도 있고 등록하지 않은 채권자도 있을 수 있음금융권에서는 이렇게 근저당권을 설정하지 않은 대출을 신용대출이라고 함당연히 담보가 있는 것보다 대출 허가가 잘 안나오고 금액도 적음근저당권은 파산이라는 사건이 일어나기 전에 거는 사전 구속의 개념가압류는 파산이 일어난 후에 거는 사후 구속의 개념근저당권이 더 세다.2024.03.10 - [재테크] - 금리 인하 때 오르는 주식에 대해 알아보자2024.04.05 - [재테크] - 부동산 상가투자 좋은 입지​ 나쁜 입지​2024.03.16 - [재테크] - 주식투자 금리 하락기2024.01.17 - [재테크] - 부자가 되는 아홉가지 법칙 부자가 되는 아홉가지 법칙◎ 부자가 ..

저당권과 근저당권의 차이채권금액의 변동 여부일반적으로 그냥 돈만 빌려주는 경우는 없음돈을 빌려주면 월 단위로 이자를 받는 것이 일반적임그런데 채무자가 이자를 못 갚는 상황이 지속되면 채무의 양은 계속해서 늘어남이런 때를 대비하여 등기부 상에 채무자가 이자를 지불하지 못하면 이 채권의 규모가 이 정도까지 늘어날 수 있음을 표시한 것이 근저당권그렇게 표시하지 않고 빌려준 채권액만 표시한 것이 저당권 근저당권의 경우 등기부 상에 채권최고액으로 금액을 표기이자를 못 갚아 늘어날 수 있는 채권 양의 상한선을 말하는데 일반적으로 채권원금의 120~130% 규모로 설정됨원래 얼마를 빌려줬는지는 표기가 안되어 있는 경우가 많음만약 채무자 주택의 등기부등본에 근저당권으로 채권최고액 1억 3,000만원 설정되어 있으면 실..

부동산 등기란부동산 등기란 토지와 건물 등에 관련된 권리를 설정하고 공시하는 제도공시하는 자료이기 때문에 기본적으로 누구나 열람할 수 있음​ 등기부의 종류토지에 대한 권리를 기재하는 토지등기건물에 대한 권리를 기재하는 건물등기토지와 건물의 권리를 함께 기재하는 집합건물등기일반 주택을 제외한 아파트, 다세대 빌라, 상가 등은 보통 집합 건물등기에 토지와 건물에 대한 권리를 함께 기재함2024.03.12 - [재테크] - 버핏이 제시하는 10가지 체크리스트 좋은기업을 찾는 질문들 등기부의 유지 및 관리는 대법원에서 하며 온라인을 통한 등기부의 확인은 대한민국 법원 인터넷 등기소 사이트에서 할 수 있음이밖에도 각급 동사무소와 구청, 시청 등에 설치된 등기 확인 무인기기를 통해서 실물등기 발급받을 수 있음 갑구..

경매 투자자의 관점에서의 경매시스템 1.경매개시2.매각(입찰 및 낙찰)3.대금납부4.명도​​ 채권자가 경매를 신청하면 경매개시를 거쳐 매각까지는 1년 정도의 시간이 걸림이 시간 동안 투자자는 경매에 대한 준비를 해야 함경매 물건은 경매 사이트에서 확인할 수 있는데 이를 보고 해당 물건에 입찰할지와 얼마로 입찰할지를 결정해야 함그리고 매각일 법원에 가서 보증금을 내고 입찰을 함만약 자신이 가장 높은 가격을 써냈다면 자신이 낙찰자가 됨낙찰을 받았다고 곧바로 내 물건이 되는 것은 아님  경매 낙찰 사실에 대해 법원이 검토하고 매각을 허가하는 단계를 거침이후 보증금을 제외한 낙찰 금액의 잔금을 지불하는 대금납부 과정을 거치면 그 물건은 낙찰자의 소유가 됨명도는 낙찰자가 경매 물건을 실질적으로 확보하는 단계해당 ..

경매경매는 재능이 있든 없든 꾸준히 하고 장기보유만 하면 누구나 돈을 벌 수 있다는 사실경매는 채무자가 채권자의 돈을 안 갚기 때문에 그것을 수월히 받게 해주려고 만들어진 제도그래서 이 제도의 주인공은 기본적으로 채권자이 때문에 경매법은 채권자에게 포커스가 맞춰져있음낙찰자나 채무자가 법원에 가서 이렇게 해달라 저렇게 해달라 해도 법원은 잘 들어주지 않음그런데 채권자의 말은 잘 들어줌  경매의 전체 과정은 세 단계로 이루어짐1.압류2.현금화3.배당​ 압류는 채무자가 빚을 갚지 못하는 상황에서 채무자 물건의 소유권을 국가가 강제로 확보하는 행위채권자의 가압류 신청 및 경매 신청에 의해 압류가 이뤄짐자동차나 선박같은 물건을 압류할 경우 국가가 그 물건을 가져가지만 부동산의 경우 보통 압류가 되더라도 경매를 통..

유찰​경매에서 낙찰되지 않은 물건은 해당 물건의 입찰 최저가를 깎은 뒤 다시 경매를 진행가격이 점점 싸져야 물건을 살 사람이 나타날 것이기 때문.유찰 시 가격 하락의 폭은 지역마다 다름보통 한 번 유찰이 발생할 때마다 20~30%씩 깎인다고 보면 됨2024.04.15 - [재테크] - 유치권이 성립되기 위한 조건2024.04.16 - [재테크] - 유찰이 되지도 않았는데 최저가가 변경되는 이유 유찰 횟수에 대한 제한은 없어서 물건은 한 없이 싸질 수 있음보통 경매 한 건이 진행되는 데 걸리는 시간은 한 달어떤 물건이 3번 유찰됐다면 그 물건이 처음 경매에 올라온 지는 세 달 정도 되었으리라 예상해볼 수 있음반대로 어떤 물건이 오늘 유찰됐다면 1달 후에 다시 접속해보면 그 물건이 재매각되어 입찰일이 입박한..

일괄매각​ 동일 채무자의 경매 물건 2개 이상을 묶어서 경매하는 것 일괄매각을 하는 이유는 묶어서 매각을 할 때 더 이익이 되기 때문 예) 채무자의 경매 물건으로 밭과 그 밭 위에 지어진 창고 2건이 있다고 했을 때 이것을 따로 매각하면 가치가 떨어질 것 그러나 일괄매각으로 이 둘을 묶어서 매각하면 가치가 올라감 2024.04.23 - [재테크] - 경매와 공매 개별매각​ 일괄매각의 반대말은 개별매각 채무자 소유의 담보 물건이 두 개 이상 있을 때 이를 따로따로 경매에 붙이는 것 이 또한 따로따로 매각할 경우 현금화에 더 용이하므로 그렇게 하는 것 2024.01.17 - [재테크] - 부자가 되는 아홉가지 법칙 2024.04.17 - [재테크] - 부동산 경매 모두가 달려드는 물건은 하지 않는다 2024..

경매와 공매​ 경매 : 채무 연체로 인해 실시되는 것 공매 : 세금 체납으로 인해 국가에서 채납자의 자산을 매각하는 것 2024.01.17 - [재테크] - 부자가 되는 아홉가지 법칙 2024.04.22 - [재테크] - 경매 취하와 경매 취소 공매의 경우 한국자산관리공사에서 매각을 진행하는데 100% 인터넷으로 함 그런 점에서 법원 현장에서 입찰을 하는 경매와는 다름 공매에 참여하려면 공동인증서 로그인한 뒤 온라인 상으로 입찰에 참가해야 함 온라인으로 이뤄지나 기본적인 절차는 경매와 비슷 공매 물건의 개수는 적음 개수가 적다는 것은 좋은 물건을 찾을 확률도 그만큼 떨어진다는 것을 뜻함 그런 만큼 경매보다 경쟁이 조금 덜하다는 장점 2024.04.18 - [재테크] - 부동산 역발상 투자(가치투자) 9가..

경매 취소​ 진행된 매각 절차를 없던 것으로 한다는 이야기 경매가 취소된 사유에 따라 그 부분을 보완해 다시 경매가 열리기도 하고 경매가 완전 중단되어 다시 열리지 않기도 함 경매가 중단되는 절차로는 취하도 있음 취하는 채권자가 경매를 하지 말아달라고 법원에 신청할 경우 이뤄지는 절차 만약 낙찰까지 이뤄졌다 해도 무잉여가 되면 얼마든지 법원에 의해 경매가 취소될 수 있음 이렇게 취소되는 경우 낙찰자의 입찰 보증금은 보전받음 하지만 시간적 비용을 날리게 되는 셈이므로 입찰 전 물건을 조사하는 과정에서 취소의 가능성을 계산해보아야 함 ​ 낙찰자가 경매신청을 철회할 수 있는 시기는 경매개시 결정에서부터 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지의 기간. 낙찰이 된 이후까지도 경매를 취하할 수 있으나 낙찰자가 대금을 납부..

부동산 상승장 상승장은 쉽게 오지도 않지만 쉽게 끝나지도 않음 서울만 오르고 상승장이 끝나는 경우는 없음. 인천, 경기로 확산되어 수도권 전역이 투기과열지구로 지정되고 나서야 상승장이 끝났음. 이번에도 수도권 전역이 조정대상지역으로 지정되어야 상승장이 끝날 가능성 높음 상승장에서 강남3구처럼 많이 오른 아파트가 조정장세나 하락장에서 가장 많이 떨어졌음. 또 가장 먼저 오르고 가장 먼저 내렸음. 하지만 결과적으로 상승장에서 가장 많이 오른 아파트에 선제투자한 사람이 승자였음 2000년대 수도권 재건축 등 정비사업에 투자하고 계속 보유했던 사람이 2010년대 상승장에서 가장 자본소득이 컸음 2024.04.20 - [재테크] - 부동산 기술적 반등을 하려면 자본소득이 크게 증가한 사람은 대부분 4년 이상 보유..

기술적 반등을 하려면 기술적 반등을 하려면 우선 가격 폭락에 대한 공포로 인해 시장 참여자들이 서둘러 시장에 급매로 내놓는 투매 현상이 일어나야 함 시장에 매물이 쌓여야 함 그래야 기술적 반등이 가능하다고 봄 주택시장에서 최대의 수익을 올리려면 주식시장처럼 기술적 분석만을 해서는 안됨 2024.04.16 - [재테크] - 유찰이 되지도 않았는데 최저가가 변경되는 이유 조정장세에서 남보다 먼저 반등 신호를 알고 싶다면 시장참여자들 중 부동산 부자들의 움직임을 추적해야 함 조정장세에서, 특히 대출규제가 심할 때 가장 먼저 움직이는 사람은 결국 현금이든 아파트든 자산을 많이 보유한 부자들 그래서 한국 주택시장에서 최상위 시장인 압구정 구축을 매수하는 부동산 부자들의 움직임을 주시해야 함 2024.03.27 -..

종부세 단계별 인상 2019년 이후의 종부세 단계별 인상은 정부가 집값 상승의 주범이라고 단정하는 다주택자 투기수요 억제하기 위한 것 하지만 정부가 말하는 투기자도, 집값도 모두 잡지 못할 가능성 높음 종부세가 많이 오르면 다주택자들은 종부세 부담으로 추가로 주택을 구입하지 않을 것 반면 전세를 주고 있는 임대주택의 경우 종부세 인상으로 보유비용이 증가해 임대소득이 줄고, 이를 보전하기 위해 전셋값을 올릴 가능성이 높음 또 종부세를 인상하면 단기적으로 집값이 안정될 수 있지만 다주택자가 공급하는 전세물량이 줄어들어 전셋값이 상승할 것 ​ 무주택자는 물론 1주택자, 다주택자 주거비용이 늘어나게 됨 유통매물 감소로 집값 상승 기대심리가 높은 상승장에서 종부세, 재산세 등 보유세가 단기간에 늘어나면 보유세 부..

부동산 역발상 투자(가치투자) ​ ▣ 역발상 투자 9가지 1.비규제지역이 아닌 조정장세에 있는 규제지역에 투자 인천, 안양, 부천, 안산 등 규제지역에서 서울 접근성이 좋거나 좋아지는(신역세권) 신축(입주권 포함).준신축을 매수 지금 전국에서 가장 뜨거운 김포나 부산 등 비규제지역에 진입하고 싶다면 규제지역으로 지정된 후 6개월 안팎 되는 시점에 1급지 입주권을 매수해야 함. ​ 2. 보유 중인 주택 수를 줄이고 인도심, 인서울, 인강남으로 진입 기초체력을 갖춘 투자자라면 집요하게 인강남 또는 서울권에 집중 투자해야 함 지방 주택의 수를 줄이고 인서울 정비사업 신축으로 갈아타야 함 종부세를 줄이고 2채 모두 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 1주택+1입주권 또는 1정비사업주택+1대체주택 보유전략을 추천..

모두가 달려드는 물건은 하지 않는다 기억해야 할 것은 경매는 1등을 해야 낙찰받을 수 있지만 1등을 한다고 돈을 버는 것은 아니라는 사실 아무리 싸게 나온 물건도 입찰자가 수십명, 수백 명씩 들어온다면 그 물건은 절대 낙찰받아선 안 됨 낙찰 가격은 이미 그 물건의 가치보다 훨씬 높아진 상태일 것 사람들이 다 아는 물건이면 절대 싸게 살 수 없음 입찰자는 적으면 적을수록 좋음 최대한 경쟁자가 적은 물건, 최대한 입찰자가 적은 시장을 찾는 것이 좋음 그런 의미에서 변경이 잦은 것을 찾는 것은 입찰 경쟁이 없는 시장을 찾는 하나의 방법 ​ 경매 과정에 변경이 생기면 이때 대부분의 사람들은 경매 이력에 변경이 있으니까 결국 취하될 가능성이 높다고 생각하고 빠지려 함 진실은 변경이 잦은 사건은 훌륭한 물건일 가능..

유찰이 되지도 않았는데 최저가가 변경되는 이유 예) 어떤 건물에 101호부터 104호까지를 보유한 A라는 사람이 있었다. A가 어떤 사람에게 빚을 못갚아 A의 건물이 경매로 나왔는데 어떤 사유로 인해 A의 물건이 아닌 105호 까지도 경매로 나온 것. 뒤늦게 법원이 이 사실을 알고 경매 대상 물건에서 105호를 제외시키면서 가격이 내려가는 케이스가 있음 ​ 반대로 104호까지가 A의 물건인데 어떤 착오로 101호에서 103호까지만 경매에 나온 경우도 있음. 이런 경우 채권자가 104호도 A의 물건이라고 이의를 제기하면 법원이 104호도 경매 물건에 포함시켜 경매를 진행함. 이런 경우 경매 물건의 감정가와 최저가가 상향 변경됨 위 두 가지가 물건의 최저가나 감정가가 달라지는 가장 대표적인 케이스 물건 목록..

유치권이 성립되기 위한 조건 1.유치권자가 부동산을 점유하고 있을 것 2.채권의 변제기가 도래했을 것 3.유치권 배제특약이 없을 것 등 ​ 이 중 한가지라도 어기게 된다면 법원은 유치권을 인정하지 않으며 유치권자가 더 이상 부동산을 점유하지 못하도록 명령 경매를 관할하는 법원 민사신청과는 유치권 신청이 들어올 경우 금액, 내역, 기타 모든 것들의 진위 여부를 전혀 따지지 않고 공고만 할 뿐 결국 우리가 해야 할 일은 인터넷에 나오는 정보만 보고 판단하는 것이 아니라 유치권 권리 성립 여부를 현장에 가서 스스로 조사하는 것 직접 자신의 눈으로 하자의 허점을 찾아내야 함 채무자와 유치권자를 찾아가 공사 계약상에 유치권에 관련된 특약이 있는지 확인해볼 수 있고 채권자를 찾아가 유치권 배제를 신청한 법리와 증거..

유치권​ 일반적으로 공사대금을 못 받은 공사업자 혹은 보증금을 못 돌려받은 임차인이 돈을 받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리 이런 유치권이 걸려있는 물건은 대부분 대출이 안 나옴 ​ ※ 유치권 - 해당 부동산에 가치를 상승시켜줄 어떠한 공사를 한 후 대금을 납기일까지 받지 못해 부동산을 점유하고 있는 것 - 유치권이 설정되어 있으면 정상적인 대출 받기 어려움 - 피해가는 것이 상책 - 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 그 채권을 변제받을 때까지 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리 ​ 1. 예_유치권 여지 있음 : 공사대금 000원의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함 대략적인 내용은 공사대금을 못받은 공사자..

1분기 서울 청약당첨 합격선 65.78점 …13점 이상 올랐다 "공급물량 6분의 1로 줄고 관심단지 공급 몰려" 올해 1분기 서울의 아파트 청약 당첨가점 합격선이 전 분기보다 10점 이상 상승한 것으로 나타났다. 9일 부동산 전문 리서치업체인 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈을 통해 서울 아파트 당첨가점을 분석한 결과, 올해 1분기 청약 최저 당첨가점 평균은 65.78점으로, 지난해 4분기의 52.22보다 13.56점 올랐다. 65.78점 이상 받아야 서울에 청약 당첨을 기대할 수 있다는 의미다. 청약가점은 84점 만점이며, 무주택 기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점), 부양가족 수(최고 35점)에 따라 산정된다. 1분기 분양한 아파트 중 최저 당첨가점이 가장 높은 곳은 지난 2월 공급된 ..

상권별 구조 유형​ 역세, 주거, 오피스, 학원가, 유흥가 ​ 1) 역세권​ 지하철역을 기준으로 소비가 형성되는 상권 지하철역 출구를 기준으로 근거리에 위치할수록 권리 및 임차시세가 높음 유동인구가 많고 밀집도 역시 높기 때문 출구 앞이라고 무조건 좋다고 맹신해서는 안 됨 출구 주변에 어떠한 시설들이 자리잡고 있는지 확인이 필요 출구 주변 건물들의 공실률도 살펴봐야 함 이용객이 많은 지하철역이라고 해도 출구마다 유동인구는 천차만별 대부분 유동인구가 많기 때문에 한정적인 고객에게 어필하는 고가보다는 대중적인 중저가 상품이나 서비스를 판매하는 것이 효과적 무조건 A급 상권인 것은 아니다. 업계에서는 유동인구의 함정이라고 함 가장 매력적인 상권임에는 틀림없음 ​2) 주택가​ 가장 무난하면서 투자자들이 많이 투..