경매 수익률을 분석해서 체크해야만 하는 항목에 대해 알아보자

 

수익률을 분석해서 체크해야만 하는 항목

1) 취득세 계산하고 입찰에 임해야 한다.

- 6억 원 이하로 전용면적 85㎡ 이하의 주택인 경우 취득세는 거래가의 1%, 여기에 지방교육세 0.1%가 더해짐

(둘을 합쳐 1.1%를 부담해야 함)

- 전용면적 85㎡ 초과하는 경우는 세율이 변해서 취득세 1%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.1%가 더해져 합계 1.3%를 세금으로 내게 됨

- 전용면적 84㎡ 이하는 국가가 정한 국민주택, 이 면적 이하가 보통의 국민이 거주하는 수준이라고 정해놓은 것

- 따라서 이 면적을 기준으로 세금 부과율이 변함

예) 경매 물건이 1억 원이고 전용면적 85㎡ 이하일 때 1.1%인 110만 원의 취득세 내야 한다는 사실 감안해야 함

- 낙찰을 받으면 소유권을 내 명의로 변경하는 절차로 우선 진행해야 하고 그러자면 취득세, 등록세를 납부해야 하는 것은 당연함 

 

 

2) 명도비용, 인테리어 비용 감안해야 한다.

- 이사비용과 수리비용을 생각해야 함

- 이사비용 지급하는 것은 법적 의무사항이 아님

- 이사비용 지불함으로 원만한 명도 하게 되면 기대했던 수익보다 큰 수익을 얻는 경우가 많음

- 낙찰된 물건을 빨리 처리할 수 있다는 점에서 보면 자신을 위한 지출이라 볼 수 있음

- 빨리 세입자 구하거나 매도 성사시키기 위해서는 벽지, 장판, 화장실, 조명 등 적절한 수리가 이뤄져야 함

- 인테리어 비용을 산출하여 응찰 가격을 책정해야 함

 

 

3) 법무비를 감안해야 한다.

- 법무사의 역할이 필요한 부분이 있음

- 법무비 : 경락잔금대출을 통해 대금납부, 채권말소비용, 송달료, 세금대리납부 등 경매 입찰 후 전체적인 공정을 대리하여 진행해주는 비용을 말함

- 법무비 견적은 법무사 서비스 비용이 다수 포함되어 있어서 고정적이지 않고 유동적

- 최소 10군데 이상의 법무사무소로부터 법무비 견적서 받아보고 더 합리적인 법무비 제시하는 곳과 계약 체결하면 됨

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4) 대출이자

- 경매물건을 낙찰받고 경락잔금대출을 받은 이상 임대를 놓는 기간 혹은 공실 상태에서 매도하는 기간을 대략적으로 예상하여 이 기간에 부담해야 할 대출이자를 책정해야 함

- 세입자 구하거나 바로 매도가 되면 통상적으로 대출이자를 생각할 필요가 없지만 통상적으로 낙찰받은 물건에 3개월 정도 대출이자 지불할 수 있도록 여분의 자산 가지고 입찰에 참여해야 함

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5) 양도소득세

- 부동산 취득 후 매도 시 양도소득세 감안해야 함

- 토지나 건물 등의 부동산을 다른 사람에게 양도했을 때 발생하는 소득에 대해서 발생하는 세금이 양도소득세

- 1년 미만 단기매도 시 양도소득세는 양도차익의 50%

- 그 외 보유기간이 높아질수록 세율은 줄어들게 됨

- 1년간 보유하면 250만원의 기본공제를 받을 수 있고, 취득세, 등록세, 교체 및 수리비용, 중개수수료 등으로 발생한 지출도 공제받을 수 있음 → 해당항목으로 지출된 사항 체크해두고 영수증 잘 보관해야 함

출처

[흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다] 저자 김상준 출판 매일경제신문사 발매 2020.07.06

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