부동산 갭 투자에 대해 알아보자

 

갭 투자

• 실거주하는 경우 제외하고 아파트는 기본적으로 전세 끼고 투자한다.
• 전세 보증금 레버리지를 활용하는 것이고, 매매가와 전세가의 차이, 즉 갭을 활용해서 산다고 해서 갭 투자라고도 한다. 임차인이 낸 전세 보증금을 제외한 차액이 내 실투자금이다.
• ​중개업소 통해 매도자와 계약 할 때 매매가의 10%에 해당하는 계약금만 준비하면 되고 잔금은 나중에 임차인에게 전세 보증금 받아 치른다.

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• 잔금일은 매도자와 협의할 수 있고 보통 계약 후 2~3개월 뒤로 한다.
• 매수 계약서 작성 후에 중개업소 통해 전세를 내놓는다.
• 매매 잔금을 치르기 1개월 전까지는 임차인을 구해야 한다.
• 임차인 구해 임차인과 전세 계약서를 쓰고 계약금을 받는다.
• 잔금을 치르는 날 임차인에게 계약금 제외한 전세 보증금 잔액 받으면 먼저 받은 계약금을 보태 그대로 매도자에게 준다.

• 남의 돈인 임차인의 보증금을 활용하여 집주인이 되는 것이다.
• 임차인이 전세자금대출을 받은 게 아니라면 집주인보다 전세 임차인이 현금 보유량으로 볼 때 더 부자인 것이다.
• 집을 사는 사람은 집값이 오르리라 생각해서 베팅하고 임차인은 집값이 오르지 않으리라 생각해서 안전한 선택을 한다.
• 한두 채를 굴리는 전략이 좋다.

'비싼 집은 항상 좋은 일자리가 있는 곳에 있다.'

 

 

 

▒ 수도권 포함한 서울 지역 

지하철과의 접근성이 아주 중요하다.

- 서울과 수도권의 집값은 서열화되어 있는데 강남을 비롯해 여의도, 종로까지 빠르고 편리하게 갈 수 있는 순으로 비싸다.

- 등락은 있겠지만 그 서열 내에서 역전은 좀처럼 발생하지 않는다.

- 국가가 나서서 대규모로 일자리 유치를 하지 않는 한 서열은 유지된다.

- 2번 이상 갈아타야 한다거나 도어 투 도어로 1시간이 넘어간다면 그곳은 사람들이 선호하는 지역은 아니다.

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▒ 역세권 

지하철역까지 10분 안에 갈 수 있는 지역

- 어느 시대든 아파트 투자에서 학군은 절대 무시할 수 없는 아주 중요한 요소이다.

- 미혼 직장인이거나 자녀가 어리거나 신혼부부에게 교통 다음으로 중요한 요소는 편의 시설이다.

- 이제는 은퇴한 장년층, 노년층에게도 편의 시설은 매우 중요해졌다.

- 대형병원이 가까우면 좋겠다. 백화점, 마트, 복합쇼핑몰이 멀지 않으면 좋겠다. 이왕이면 근처에서 소비와 문화생활이 다 해결되면 좋겠다. 등

출처

[3000만 원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트] 저자 김수영 출판 리더스북 발매 2021.07.30.

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