부동산 역발상 투자(가치투자) 9가지

 

부동산 역발상 투자(가치투자)

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▣ 역발상 투자 9가지

1.비규제지역이 아닌 조정장세에 있는 규제지역에 투자

• 인천, 안양, 부천, 안산 등 규제지역에서 서울 접근성이 좋거나 좋아지는(신역세권) 신축(입주권 포함).준신축을 매수
• 지금 전국에서 가장 뜨거운 김포나 부산 등 비규제지역에 진입하고 싶다면 규제지역으로 지정된 후 6개월 안팎 되는 시점에 1급지 입주권을 매수해야 함.

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2. 보유 중인 주택 수를 줄이고 인도심, 인서울, 인강남으로 진입

• 기초체력을 갖춘 투자자라면 집요하게 인강남 또는 서울권에 집중 투자해야 함
• 지방 주택의 수를 줄이고 인서울 정비사업 신축으로 갈아타야 함
• 종부세를 줄이고 2채 모두 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 1주택+1입주권 또는 1정비사업주택+1대체주택 보유전략을 추천
• 지방 주택 여러 채를 팔고 서울권 정비 사업 입주아파트로 갈아타라는 이야기
• 갈수록 입주물량이 줄어들고 매물이 적음
• 2021 3월 입주하는 마포프레스티지자이도 2020년 11월 기준 나와 있는 매물은 5~6건뿐

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3.서울권 정비사업 입주 예정 단지를 매수

• 상승장 후반기 가장 안전한 갈아타기 투자처는 정비사업 입주 예정의 초신축 아파트
• 서울, 과천, 안양 등 서울권 투기과열지구에서 정비사업 신축은 갈수록 희소가치가 높아지기 때문
• 입주아파트를 가장 싸게 사는 방법은 입주 3개월 남은 시점(늦어서 사전점검까지)에 시세대로 매수하는 것

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4. 건축심의~사업시행인가 전 정비사업을 적극 매수

• 재건축의 경우 서울 등 투기과열지구에서는 조합설립인가를 받으면 조합원 매매가 금지되어 매도자 우위 시장으로 매도호가가 급등
• 통상 2억 원 안팎 오름
• 도심 1급지 재건축단지는 5년 이상 장기보유할 생각으로 조합설립인가 전 매수해야 함
• 서울권 재개발의 경우 조합설립인가 후 건축심의~사업시행인가 총회 전이 최적의 매수 타이밍
• 서울 재개발 지분은 건축 심의를 통과하면 최소 1억 원 이상, 사업시행인가를 받으면 1억 5천만원 이상 가격이 오름
• 건축심의와 사업시행인가는 정부와 지자체 입김이 강하게 작용하는 단계
• 리스크가 낮아져 매매가가 급등

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5.전세레버리지 활용해 전세 낀 매물 선매수

• 전셋값이 안정되려면 다주택자의 추가 주택 구입을 자유롭게 해줘야 함
• 상위지역 입주 10년 이내 서울권 정비사업 신축.준신축이라면 보유 중인 주택을 팔고서라도 전세 끼고 선매수

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6. 자본차익을 크게 올린 선제 투자자라면 재건축 입주권+1주택을 보유

• 입주권의 장점은 매우 많은데, 우선 시세가 50억 원이 넘더라도 철거되면 새 아파트 준공일까지 종부세를 내지 않음
• 입주권만 보유하고 있다면 현재는 자유롭게 전세자금대출 받을 수 있음

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7.규제심할수록 서울 등 투기과열지구 매수

• 지방처럼 규제가 덜할수록 입주물량은 갈수록 늘어날 것
• 반면 서울 등 투기과열지구는 갈수록 정비사업 입주물량이 감소할 것
• 갈수록 신축 희소가치가 높아질 것

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8.최소한 서울권에서 하락장

• 지방, 서울 외곽, 수도권 외곽에서 하락장을 맞으면 안 됨
• 서울 도심 정비사업 신축이나 신축이 될 입주권에서 하락장을 맞는 것이 가장 좋음
• 하락장이 오기 전 일반분양을 하면 가장 좋은 케이스
• 수도권 하락장 이후 지방 상승장이 계속되려면 무엇보다 비규제지역으로 남거나 규제지역에서 해제되어야 함

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9.모두가 상승장 외칠 때 출구전략 세우기

• 임대수익형이 아니라 시세 차익형 투자자라면 수도권에서는 30~40대 실수요자가 많거나 갈수록 늘어나는 강남3구나 강남3구와 접근성이 좋은 동남권으로 갈아타면서 주택 수를 2주택 또는 3주택 이하로 줄여야 함

 

출처

[서울 아파트 마지막 폭등장에 올라타라] 저자 오윤섭 출판 원앤원북스 발매 2021.03.10.