진행 단계별 사업이 진행될 수 있는지 사업성 추정하기
| 1) 사업시행인가까지 |
- 이 시기는 사업을 위한 신축 공급 세대수가 확정되지 않은 시점이라 사업성 추정할만한 자료 자체가 없음
- 그나마 알 수 있는 총대지면적과 토지 등 소유자 수를 기준으로 사업성을 대략적으로 추정해야 함
- 지역별 일반분양가에 따라 다르겠지만, 일반분양 비중이 30%이상이면 사업성 괜찮다고 할 수 있음
- 일반분양가가 높은 지역일수록 일반분양 비중이 적어도 사업성을 확보할 수 있음
| 2) 관리처분인가까지 |
- 사업성을 계산하기 위해서는 수익, 비용이 있어야 함
- 사업시행인가가 고시되면 건축 연면적과 분양 세대수 정보를 얻을 수 있는데,
이 정보로 사업성 계산에 필요한 숫자 추출할 수 있음
| ※ 수입 추정 |
: 사업시행인가 고시문으로 신규 주택 건설계획 정보를 얻을 수 있음
: 타입별, 공급 세대수별로 당시 트렌드를 반영해 조합원분양 분과 일반분양 분을 임의로 배정해보고,
주변 시세를 참고해 조합원분양가와 일반분양가를 예상
: 수입에는 조합원분양 수입과 일반분양 수입뿐만 아니라 임대분양, 상가분양 수입도 있지만,
큰 비중을 차지하지 않기 때문에 생략함
- 투자를 위한 사업성 추정은 사업 수지를 정확히 계산하는 게 목적이 아님
- 대략적인 추정을 통해 투자 여부를 결정하는 게 목적
| ※ 비용 추정 |
- 비용 추정하기 위해서는 가장 큰 비중을 차지하는 공사비 계산이 필요
- 공사비 : 건축 연면적에 공사비를 곱해 구할 수 있음
- 건축연면적 : 사업시행인가 고시문에서 대지면적과 용적률 정보로 추정할 수 있음.
고시문에 건축 연면적을 직접 표시하는 경우도 있음
- 대지면적에 용적률을 곱하면 지상에 짓는 지상 건축 연면적을 구할 수 있음
- 지하는 용적률에 포함되지 않기 때문
- 지하 연면적에 대해 별도 언급이 없는 경우 지상 건축 연면적을 통해 추정해야 함
- 지하 연면적의 경우 주차장과 커뮤니티시설로 구성, 최근 들어 커뮤니티시설을 확대하고 고급화시킴에 따라 면적이 점점 증가하는 추세
- 커뮤니티시설 고급화가 예상되는 단지의 경우 지상 건축 연면적에 1.6배를 하면 전체 연면적과 유사하다고 함
- 건축비는 주변 다른 구역 건축비의 큰 흐름에서 추정
| *수입 : 조합원분양과 일반분양 배정, 추정 조합원분양가와 일반분양가를 통해 구함. 배정된 분양 세대수와 예상 분양가를 곱해 수입의 총합을 구함 |
| *비용 : 공사비를 건축 연면적에 평당 건축비를 곱해 구함. 재개발은 보상비 등에 의해 변수가 많지만, 공사비와 사업비를 6:4 정도 비율로 형성된다고 보고 공사비 기준으로 사업비를 추정. 수입에서 비용을 빼면 이익이 구해지고 사업 면적으로 평당 이익을 구함 |
| 3) 일반분양까지 |
- 관리처분인가 이후에는 관리처분계획으로 사업에 대한 숫자가 제공
- 관리처분 시점 : 사업의 안정적인 운영을 위해 수입과 비용 계획을 보수적으로 설정하는 편
관리처분 시점에 수립한 분양수입계획은 시장 상황을 고려해 다시 계산함
조합원분양가는 관리처분 시점에 정해지면 사업에 큰 문제가 생기지 않는 이상 거의 변경되지 않음
- 일반분양가 : 사업의 안정성을 고려해 관리처분 상에는 보수적으로 설정하는 게 대부분
실제 일반분양 시점에 분양가가 상승하는 편
| *임대분양 수입과 상가분양 수입은 비중도 작고 변동도 거의 없어 계산에서 제외 |
| *비용 : 가장 큰 비중을 차지하는 건 공사비. 변동이 가장 큰 비용도 공사비 |
※ 공사비 : 관리처분 시점에 본계약을 하면서 정해지지만, 실 착공 시점에 세부 조건 등을 조율하면서 한 번 더 변경됨. 대부분의 관리처분계획서에는 실 착공 시점의 공사비 조정에 대한 조항이 있고, 소비자물가지수변동률 또는 건설공사비 지수를 반영하도록 되어 있음. 실 착공 시점 공사비가 10% 이상 상승하면 부동산원의 검증을 거치도록 되어 있기 때문에, 웬만하면 공사비 인상을 10% 이내에서 하는 편.
| 출처 |
| [나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다] 저자 남무98 출판 원앤원북스 발매 2022.02.16. |
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