입주권, 분양권

 

입주권, 분양권

입주권 : 조합원이 새 아파트에 입주할 수 있는 권리

분양권 : 일반분양을 받은 사람들의 권리

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*초기 투자금

- 입주권이 훨씬 많이 들어감. 감정평가를 받은 종전자산에 프리미엄을 더해 사야 하기 때문

- 분양권은 계약금의 프리미엄만 있으면 되기 때문에 훨씬 가벼움. 입주권이 분양권을 이길 수 없음​

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*취득세 관점

- 입주권은 취득 당시 멸실되어 착공 중이므로 토지의 취득세를 내야 함

- 또 입주 시에 분담금만큼 원시 취득세도 내야 함

- 분양권은 명의 이전 시점에는 취득세를 내지 않아도 되고 준공 시점 기준에 따라 취득세를 냄

- 요즘은 취득세 중과 때문에 상황이 조금 달라졌지만, 입주권이 불리할 수밖에 없는 게 사실​

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*추가 분담금

- 입주권은 정비사업에 지분을 가지고 있는 것이니 상황에 따라 추가분담금이 발생할 수 있음

- 분양권은 복잡한 내용에 얽혀 있지 않음

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*조합원 혜택

- 조합원 입주권의 경우 종종 조합원 혜택이 있음, 발코니 무상 확장 도는 에어컨 무상 제공 등

- 조합원 혜택 빼고는 분양권이 우세해서 입주권이 분양권과 경쟁하면 이길 방법이 없음

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​*다주택자나 법인

- 분양권 사면, 입주 후 등기 시 취득세 중과 대상이 됨

- 차라리 입주권을 사고 4.6% 내면 취득세가 훨씬 저렴함

*입주권 : 초기 투자금이 많이 들어간다는 약점이 있지만 입주 1~2개월 전이라면 곧 똑같은 아파트가 되기 때문에 자금을 일시적으로 융통할 수만 있으면 조건이 똑같아짐. 입주권과 분양권이 똑같아지는 경우 입주권이라는 이유만으로 시세 차이가 많이 나는 아파트가 있다면 투자 대상이 될 수 있음. 일시적으로 입주권이 이기는 시점을 포착해 투자할 수 있음

출처

[나는 당신도 재개발 투자로 돈을 벌면 좋겠습니다] 저자 남무98 출판 원앤원북스 발매 2022.02.16.

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