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재매각이 이루어지는 경우​와 신매각

재매각이 이루어지는 경우​ 1.매매시세를 잘못 파악한 경우 2.권리분석 잘못한 경우 3.자금 확보하지 못한 경우 등의 이유로 예상치 못한 리스크가 발생해 낙찰인이 대금 납부 의무를 하지 않아 재매각이 이루어짐 * 재매각 : 낙찰자가 대금 지급 의무를 이행하지 않아 법원이 직권으로 다시 경매를 실시하는 것 ​ 일반적인 경매사건은 초기에 입찰보증금이 최저매각가의 10%가 필요 재매각 경매사건은 최저매각가의 20%가 필요하여 초기 비용이 충분히 준비되어 있지 않으면 입찰하기 쉽지 않음 재매각 된 사건은 열심히 조사한 사람에게 집을 만들 수 있는 기회가 될 수 있음 빌라가 아니더라도, 아파트 오피스텔 상가 단독주택 등 다른 종류의 부동산에서도 재매각 사건들을 잘 살피면 최고의 수익률을 볼 수 있는 기회가 될 수..

주의할 점​ 1.가보지 않은 빌라는 사지 않는다 스스로가 잘 아는 지역이라고 생각해 실제로 현장 답사를 하지 않고 무턱대고 입찰하는 경우가 의외로 많이 있음 실제 사진과 달리 건물이 많이 노후가 되었거나 부실공사라 건물 외벽으로 비가 새고 벽에 금이 가 있는 등 여러가지 하자가 도사리고 있을 수 있기 때문에 꼭 현장을 답사한 후 입찰하여야 뒤탈이 없음 2.경매 번지수 반드시 확인 내비게이션으로 주소 입력하고 목적지에 도착하고서 미리 인쇄한 경매물건 사진과 같은 건물을 찾는 방식으로 물건을 찾는 건 큰 실수를 유발할 수 있음 일부 지역에는 유사한 빌라가 많이 건축되어 있는 곳이 있음 같은 시공사가 지었거나 초기에 넓은 필지를 갖고 있는 지주가 여러 개의 빌라를 똑같이 지은 경우 경매 정보상 빌라 사진과 일..

이주 수요의 특징​ 1.기존의 생활권과 인프라를 활용할 수 있는 주변지역으로 이주하려는 성향 많음 병원, 시장, 대중교통, 생활편의 시설 등 기존의 풍부한 인프라를 누렸던 경험이 있으므로 아무래도 인프라가 부족한 외곽지역으로 나가려하지 않음 ​ ​ 2.자금력의 한계로 기존 주택의 범위에서 크게 벗어나지 못함 조합으로부터 이주비를 받아 이주를 하는데 이주비 금액이 그리 많지 않고, 기존의 오래된 다가구, 다세대 빌라들이 밀집된 지역이 개발되는 것이기 때문에 인근에서 기존 크기의 빌라를 매입하거나 임대하려는 수요층이 급격히 상승하게 됨 3.대부분이 서울 도심에 직장을 두고 있어 대중교통을 이용한 출퇴근이 편리한 주변지역을 찾는 경우가 많음 2024.04.18 - [재테크] - 부동산 역발상 투자(가치투자) ..

공장들이 밀집한 지역의 빌라​ 경기 김포시, 파주시, 화성시, 평택시 : 공장이 있음 수도권 접근성이 좋아서 많은 제조 및 물류 공장들이 위치해 있음 공장들은 한 지역에 몰려서 위치해 공업단지 및 산업단지를 형성하고 있는 경우를 종종 볼 수 있음 공장지역 사이사이에 빌라가 끼어 위치한 경우, 이 빌라들은 공장들 사이에 끼어 있어 먼지 및 소음 진동 등이 발생하는 곳이 많아 주거환경에 매우 좋지 않음 현장조사를 다녀온 경매투자자들은 소음과 매연, 진동, 폐수 보며 경매입찰을 꺼리는 지역임 이런 빌라들을 주목하고 있다가 원하는 가격까지 유찰되면 응찰하기도 한다고 함 ​ 공장들이 밀집한 지역의 빌라들은 공장에서 근무하는 직원 및 외국인 노동자들 숙소로 활용 가치가 높음 공실률이 현저히 적음 주변에 공장이 많이..

주목해볼 빌라​ ​ 1.명절에 사람이 몰리는 곳​ 평소엔 한산하다가 명절 때만 되면 붐비는 지역이 있음 오래전부터 형성되어 있던 구시가지로 주로 50~60대 부모님 세대들이 많이 거주하는 지역 평상시에도 어린아이들이 뛰어노는 모습을 자주 볼 수 있는 곳 아이들을 상대로 하는 각종 학원, 어린이집, 소공원도 많이 눈에 띄는 게 특징 예를 들면 강북구 수유동, 미아동, 종로구 평창동, 성북구 성북동, 동작구 노량진동.상도동 등 이런 지역은 독특한 수요층이 존재 어린아이를 둔 젊은 맞벌이 부부들로 육아 문제를 해결하기 위해 부모님이 사는 집 근처로 이사하는 경향이 늘고 있음 재개발이나 재건축, 뉴타운으로 인해 대단지 아파트로 바뀌지 않고 예전 그대로 보존이 되어 있는 지역이어야 함 불황일수록 중서민층의 주머니..

[민법32조] (1)타인의 물건 또는 유가증권을 (2)점유한 자는 (3)그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 (4)채권이 (5)변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 전항의 규정은 그 점유가 (6)불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니한다. (1)타인의 물건​ 종종 경매사건의 채무자나 소유자가 유치권을 행사하는 경우도 있음 타인이 아닌 자기의 물건에 유치권을 행사하는 경우는 유치권이 성립될 수 없음 ​ (2)점유한 자​ 보통 부동산의 권리는 등기를 통해 공시를 함 등기부등본만 보면 누가 권리자인지 알 수 있음 하지만 유치권은 등기부등본에 올릴 수 없는 법정담보물건이라 점유를 통해 공시를 해야 하고 경매로 매각될 때까지 계속해서 점유를 하고 있어야 함 게다가..

허위 임차인의 단서 ​1.정상적인 대출이 발생했다는 점 대항력 있는 임차인이 있으면 보통 대출을 해주는 금융권에서 그 임대보증금만큼 차감하여 소액으로 대출이 나가야 하는 것이 일반적 허위 임차인 물건들은 대부분 매매시세의 50~60% 만큼의 정상적인 대출이 있었음 ​ 2.임차인이 권리신고 및 배당요구 신청을 하지 않았다는 점 대부분의 임차인들은 본인의 임대보증금을 타인으로부터 보호받기 위해 법원에 적극적으로 권리를 주장하여 배당을 신청 하지만 위와 같은 물건에서 임차인은 권리를 주장하지 않고 가만히 있음 ​ 3.담보대출(근저당권)이 2회 이상이라는 점 진정한 대항력 있는 임차인이 있는 경우는 한 번의 정상적인 대출도 불가능한 법인데 2회 이상 대출이 발생했다는 것은 의심해볼 만한 근거가 됨 2024.05..

낙찰 받기 쉬운 타이밍 1년 중 낙찰 받기가 상대적으로 쉬운 타이밍이 있다. ​ 1) 민속 명절 연휴 사이에 있는 평일에 매각기일이 잡힌 경우 법원은 공공기관이라 평일이 연휴사이에 끼어 있어도 일반 기업처럼 재량으로 연속해서 쉬지 못함 법을 집행하는 법원은 법적으로 지정된 휴일, 달력에 있는 빨간 날짜에만 쉴 수 있음 명절 연휴 사이에 있는 평일에 경매법정에 가보면 사람들이 없어 한산하고 물건에 대한 경쟁률이 현저히 줄어듬 많은 경매투자자들이 좋은 물건이 있다 해도 지방에 있는 고향 집에 가거나 혹은 긴 연휴를 이용해 해외여행을 가는 경우가 많기 때문 ​ 2) 여름휴가 성수기 기간에 매각기일이 있는 경우 보통 8월 첫째 주, 둘째 주가 여기게 해당됨 이 시기에 경매에 참여하는 걸 추천 이때에도 대부분 휴..

경매 투자자의 관점에서의 경매시스템 1.경매개시2.매각(입찰 및 낙찰)3.대금납부4.명도​​ 채권자가 경매를 신청하면 경매개시를 거쳐 매각까지는 1년 정도의 시간이 걸림이 시간 동안 투자자는 경매에 대한 준비를 해야 함경매 물건은 경매 사이트에서 확인할 수 있는데 이를 보고 해당 물건에 입찰할지와 얼마로 입찰할지를 결정해야 함그리고 매각일 법원에 가서 보증금을 내고 입찰을 함만약 자신이 가장 높은 가격을 써냈다면 자신이 낙찰자가 됨낙찰을 받았다고 곧바로 내 물건이 되는 것은 아님  경매 낙찰 사실에 대해 법원이 검토하고 매각을 허가하는 단계를 거침이후 보증금을 제외한 낙찰 금액의 잔금을 지불하는 대금납부 과정을 거치면 그 물건은 낙찰자의 소유가 됨명도는 낙찰자가 경매 물건을 실질적으로 확보하는 단계해당 ..

경매경매는 재능이 있든 없든 꾸준히 하고 장기보유만 하면 누구나 돈을 벌 수 있다는 사실경매는 채무자가 채권자의 돈을 안 갚기 때문에 그것을 수월히 받게 해주려고 만들어진 제도그래서 이 제도의 주인공은 기본적으로 채권자이 때문에 경매법은 채권자에게 포커스가 맞춰져있음낙찰자나 채무자가 법원에 가서 이렇게 해달라 저렇게 해달라 해도 법원은 잘 들어주지 않음그런데 채권자의 말은 잘 들어줌  경매의 전체 과정은 세 단계로 이루어짐1.압류2.현금화3.배당​ 압류는 채무자가 빚을 갚지 못하는 상황에서 채무자 물건의 소유권을 국가가 강제로 확보하는 행위채권자의 가압류 신청 및 경매 신청에 의해 압류가 이뤄짐자동차나 선박같은 물건을 압류할 경우 국가가 그 물건을 가져가지만 부동산의 경우 보통 압류가 되더라도 경매를 통..

유찰​경매에서 낙찰되지 않은 물건은 해당 물건의 입찰 최저가를 깎은 뒤 다시 경매를 진행가격이 점점 싸져야 물건을 살 사람이 나타날 것이기 때문.유찰 시 가격 하락의 폭은 지역마다 다름보통 한 번 유찰이 발생할 때마다 20~30%씩 깎인다고 보면 됨2024.04.15 - [재테크] - 유치권이 성립되기 위한 조건2024.04.16 - [재테크] - 유찰이 되지도 않았는데 최저가가 변경되는 이유 유찰 횟수에 대한 제한은 없어서 물건은 한 없이 싸질 수 있음보통 경매 한 건이 진행되는 데 걸리는 시간은 한 달어떤 물건이 3번 유찰됐다면 그 물건이 처음 경매에 올라온 지는 세 달 정도 되었으리라 예상해볼 수 있음반대로 어떤 물건이 오늘 유찰됐다면 1달 후에 다시 접속해보면 그 물건이 재매각되어 입찰일이 입박한..

일괄매각​ 동일 채무자의 경매 물건 2개 이상을 묶어서 경매하는 것 일괄매각을 하는 이유는 묶어서 매각을 할 때 더 이익이 되기 때문 예) 채무자의 경매 물건으로 밭과 그 밭 위에 지어진 창고 2건이 있다고 했을 때 이것을 따로 매각하면 가치가 떨어질 것 그러나 일괄매각으로 이 둘을 묶어서 매각하면 가치가 올라감 2024.04.23 - [재테크] - 경매와 공매 개별매각​ 일괄매각의 반대말은 개별매각 채무자 소유의 담보 물건이 두 개 이상 있을 때 이를 따로따로 경매에 붙이는 것 이 또한 따로따로 매각할 경우 현금화에 더 용이하므로 그렇게 하는 것 2024.01.17 - [재테크] - 부자가 되는 아홉가지 법칙 2024.04.17 - [재테크] - 부동산 경매 모두가 달려드는 물건은 하지 않는다 2024..

경매와 공매​ 경매 : 채무 연체로 인해 실시되는 것 공매 : 세금 체납으로 인해 국가에서 채납자의 자산을 매각하는 것 2024.01.17 - [재테크] - 부자가 되는 아홉가지 법칙 2024.04.22 - [재테크] - 경매 취하와 경매 취소 공매의 경우 한국자산관리공사에서 매각을 진행하는데 100% 인터넷으로 함 그런 점에서 법원 현장에서 입찰을 하는 경매와는 다름 공매에 참여하려면 공동인증서 로그인한 뒤 온라인 상으로 입찰에 참가해야 함 온라인으로 이뤄지나 기본적인 절차는 경매와 비슷 공매 물건의 개수는 적음 개수가 적다는 것은 좋은 물건을 찾을 확률도 그만큼 떨어진다는 것을 뜻함 그런 만큼 경매보다 경쟁이 조금 덜하다는 장점 2024.04.18 - [재테크] - 부동산 역발상 투자(가치투자) 9가..

경매 취소​ 진행된 매각 절차를 없던 것으로 한다는 이야기 경매가 취소된 사유에 따라 그 부분을 보완해 다시 경매가 열리기도 하고 경매가 완전 중단되어 다시 열리지 않기도 함 경매가 중단되는 절차로는 취하도 있음 취하는 채권자가 경매를 하지 말아달라고 법원에 신청할 경우 이뤄지는 절차 만약 낙찰까지 이뤄졌다 해도 무잉여가 되면 얼마든지 법원에 의해 경매가 취소될 수 있음 이렇게 취소되는 경우 낙찰자의 입찰 보증금은 보전받음 하지만 시간적 비용을 날리게 되는 셈이므로 입찰 전 물건을 조사하는 과정에서 취소의 가능성을 계산해보아야 함 ​ 낙찰자가 경매신청을 철회할 수 있는 시기는 경매개시 결정에서부터 낙찰자가 대금을 납부하기 전까지의 기간. 낙찰이 된 이후까지도 경매를 취하할 수 있으나 낙찰자가 대금을 납부..

모두가 달려드는 물건은 하지 않는다 기억해야 할 것은 경매는 1등을 해야 낙찰받을 수 있지만 1등을 한다고 돈을 버는 것은 아니라는 사실 아무리 싸게 나온 물건도 입찰자가 수십명, 수백 명씩 들어온다면 그 물건은 절대 낙찰받아선 안 됨 낙찰 가격은 이미 그 물건의 가치보다 훨씬 높아진 상태일 것 사람들이 다 아는 물건이면 절대 싸게 살 수 없음 입찰자는 적으면 적을수록 좋음 최대한 경쟁자가 적은 물건, 최대한 입찰자가 적은 시장을 찾는 것이 좋음 그런 의미에서 변경이 잦은 것을 찾는 것은 입찰 경쟁이 없는 시장을 찾는 하나의 방법 ​ 경매 과정에 변경이 생기면 이때 대부분의 사람들은 경매 이력에 변경이 있으니까 결국 취하될 가능성이 높다고 생각하고 빠지려 함 진실은 변경이 잦은 사건은 훌륭한 물건일 가능..

유찰이 되지도 않았는데 최저가가 변경되는 이유 예) 어떤 건물에 101호부터 104호까지를 보유한 A라는 사람이 있었다. A가 어떤 사람에게 빚을 못갚아 A의 건물이 경매로 나왔는데 어떤 사유로 인해 A의 물건이 아닌 105호 까지도 경매로 나온 것. 뒤늦게 법원이 이 사실을 알고 경매 대상 물건에서 105호를 제외시키면서 가격이 내려가는 케이스가 있음 ​ 반대로 104호까지가 A의 물건인데 어떤 착오로 101호에서 103호까지만 경매에 나온 경우도 있음. 이런 경우 채권자가 104호도 A의 물건이라고 이의를 제기하면 법원이 104호도 경매 물건에 포함시켜 경매를 진행함. 이런 경우 경매 물건의 감정가와 최저가가 상향 변경됨 위 두 가지가 물건의 최저가나 감정가가 달라지는 가장 대표적인 케이스 물건 목록..

유치권​ 일반적으로 공사대금을 못 받은 공사업자 혹은 보증금을 못 돌려받은 임차인이 돈을 받을 때까지 부동산을 점유할 수 있는 권리 이런 유치권이 걸려있는 물건은 대부분 대출이 안 나옴 ​ ※ 유치권 - 해당 부동산에 가치를 상승시켜줄 어떠한 공사를 한 후 대금을 납기일까지 받지 못해 부동산을 점유하고 있는 것 - 유치권이 설정되어 있으면 정상적인 대출 받기 어려움 - 피해가는 것이 상책 - 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 그 채권을 변제받을 때까지 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리 ​ 1. 예_유치권 여지 있음 : 공사대금 000원의 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함 대략적인 내용은 공사대금을 못받은 공사자..

일산 소재 주거용 오피스텔 최근 법원에서 파산 선고를 받은 방송인 홍록기씨의 오피스텔이 경매에 나올 예정이다. 14일 지지옥션에 따르면 홍록기 소유의 경기 고양시 일산동구의 주거용 오피스텔이 오는 26일 경매에 나온다. 이 오피스텔은 공급면적 226.36㎡(68평)로, 감정가는 4억7500만원이다. 같은 평형대가 지난해 4월 감정가와 비슷한 4억7000만원에 거래됐다. 이 오피스텔은 건물은 공급면적 153~259㎡(46~78평)의 대형 가구로 구성됐고, 백석역이 도보 10분 이내 거리에 위치한다. 주변에 코스트코와 병원, 공영주차장 등이 있다. 오피스텔은 홍씨가 파산 선고를 받기 전인 지난해 4월 경매 신청이 이뤄졌다. 홍씨는 지난 2011년 웨딩컨설팅업체를 공동 설립해 운영했고, 지난해 초 직원들에게 ..