[부동산] 민법32조에 대해서

 

[민법32조] (1)타인의 물건 또는 유가증권을 (2)점유한 자는 (3)그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 (4)채권이 (5)변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. 전항의 규정은 그 점유가 (6)불법행위로 인한 경우에는 적용하지 아니한다.

 

 

(1)타인의 물건​

• 종종 경매사건의 채무자나 소유자가 유치권을 행사하는 경우도 있음
• 타인이 아닌 자기의 물건에 유치권을 행사하는 경우는 유치권이 성립될 수 없음

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(2)점유한 자​

• 보통 부동산의 권리는 등기를 통해 공시를 함
• 등기부등본만 보면 누가 권리자인지 알 수 있음
• 하지만 유치권은 등기부등본에 올릴 수 없는 법정담보물건이라 점유를 통해 공시를 해야 하고 경매로 매각될 때까지 계속해서 점유를 하고 있어야 함
• 게다가 점유 개시일이 경매개시결정 등기일 이후부터 점유를 시작하였다면 이 또한 압류의 처분금지 효력에 저촉이 되어 유치권이 성립되지 않음

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(3)그 물건이나 유가증권에 관하여​

• 간혹 빌라를 짓다가 공사대금을 못받은 공사업자가 공사 장소가 아닌 건축주가 거주하는 아파트에 가서 점유를 하고 유치권을 행사하는 경우도 있음
• 이런 경우는 공사대금이 아파트에서 발생한 것이 아니기 때문에 유치권이 성립될 수 없음
• 빌라에서 생긴(발생된) 공사대금이므로 빌라를 점유하고 있어야 유치권이 성립될 수 있는 것
• 상가 임차인들이 임대보증금이나 권리금으로 유치권을 주장하는 경우도 유치권이 성립될 수 없음
• 임대보증금이나 권리금은 그 임차한 건물에 대한 비용이 아니기 때문

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(4)채권​

• 간혹 공사업자가 실제 채권이 없으면서 낙찰자에게 돈을 받아낼 요량으로 채무자와 짜고 유치권을 주장하는 경우도 있음
• 이런 경우는 유치권이 성립될 수 없고 형사적으로 사기죄가 성립되기 때문에 형사 고소를 제기하면 쉽게 마무리할 수 있음
• 공사업자가 부득이 채권을 다른 사람에게 양도한 후 점유하고 있다면 이 또한 유치권의 필수 요건인 채권이 존재하지 않으므로 유치권이 성립될 수 없음

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(5)변제기​

• 공사업자와 건축주가 공사가 전부 완료되면 공사대금을 지급하겠다고 계약서를 작성하고 공사가 시작이 되었는데 공사 도중 경매가 진행돼 공사를 완료하지 않고 유치권을 주장하고 있다면 아직 변제기가 도래하지 않았기 때문에 유치권이 성립될 수 없음
• 실전에서 이런 경우 거의 본 적 없음
• 통상적으로 공사의 진척 정도에 따라 1차, 2차, 3차로 나누어 공사대금을 지급하기 때문에 변제기가 도래하지 않은 경우는 거의 없음

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(6)불법행위​

• 공사업자가 건축주의 승낙 없이 무단(불법)으로 문을 따고 경매물건에 들어가 점유를 하고 있는 경우나, 건축주에게 동의를 받지 않고 불법으로 임대를 놓고 있는 경우 등이 있음
• 유치권으로 성립되려면 합법적으로 소유자에게 허락을 받고 경매물건을 점유해야 함
• 임대를 놓아야 한다면 소유자에게 승낙을 받고 임대차 계약 해야 함

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출처

[나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다] 저자 김덕문 출판 다산4.0 발매 2017.09.04