대항력있는 임차인 유형
| 1) 임차인이 전입신고, 확정일자, 배당요구 모두 제대로 마친 경우 |
- 임차인이 보증금을 모두 배당받을 수 있어 매수인이 인수하는 부담이 없어짐
- 대항력이 있는 임차인이 있다는 사실만으로 입찰경쟁이 상대적으로 줄어들고 입찰가가 하락할 수 있음
- 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 낙찰가가 임차인 보증금보다 낮거나 체납된 각종 세금이 많다면 대항력 있는 임차인으로부터 못 받은 배당금을 매수인이 인수하게 될 수 있으니 참고해야 함
| 2) 대항력 있는 임차인이 전입신고, 배당요구 했지만 확정일자 없거나 늦은 경우 |
- 미배당 보증금이 매수인에게 인수됨
- 물건은 채권보다 우선한다는 법 조항이 있어서 채권이 물권과 동등한 입장에서 순위 결정하려면 확정일자 받아야함
- 확정일자가 없거나 물건보다 늦은 후순위 권리라면 배당순위가 뒤처져 못 받은 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는 것
| 3) 대항력 있는 임차인이 전입신고하고 확정일자 받았지만 배당요구 안한 경우 |
- 임차인이 배당 요구 하지 않았기 때문에 보증금 전액을 매수인이 인수해야 함
- 대항력 있는 임차인이 배당요구 하지 않은 경우는 2가지
(1) 임대차 계약기간 동안 충분히 살고 나가는 상황이라 새로 변경된 집주인으로부터 보증금 반환받기 위한 배당 요구하지 않는 경우
(2) 배당 기일 놓쳐서 배당 받지 못하는 경우
- 배당 신청하지 않는 임차인은 낙찰자가 보증금 물어줘야 하기 때문에 낙찰가 외로 임차인에게 보증금을 물어 입찰가를 책정하는 것이 기본이 됨
| ※ 채권계산서 |
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| 4) 대항력 있는 임차인이 전입신고하고 확정일자 받았지만 배당요구 늦게 한 경우 |
- 배당요구 신청일이 배당요구 종기일보다 늦으면 배당요구 하지 않는 것으로 간주, 배당을 하지 않게 됨
- 보증금 전액을 매수인이 인수하게 되니 각별한 주의가 필요
- 매수인 입장에서 대항력 없는 임차인은 크게 중요하지 않음
- 후순위 입차인은 낙찰자에게 대항할 수 없어 입찰가만 생각하고 경매에 참여하면 되기 때문
| 출처 |
| [흙수저 루저, 부동산 경매로 금수저 되다] 저자 김상준 출판 매일경제신문사 발매 2020.07.06 |
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