단지내상가 근린상가 복합상가 테마상가 오피스 숙박형 부동산 상가주택

상가투자학개론

 

1. 단지 내 상가​

• 아파트 주민의 편의를 제공하기 위한 상가(슈퍼, 편의점, 부동산, 미용실 등의 생활밀착형 업종으로 이루어진)
• 단지입주자라는 고정고객 존재로 타유형의 상가보다 다소 안정적인 성격
• 단지 내 상가는 주변상권보다는 세대수, 입주자에 대한 조사가 중요
• 중대형 평수보다는 중소형 입주자들이 상가를 이용할 확률이 높고, 통상적으로 대형 아파트 주민은 대형마트 이용빈도가 높음
• 중소형 아파트 주민의 구성원 수는 대략 3인 미만으로 필요할 때마다 근처 소매점에서 즉시 구매하는 경우 많고, 대형 아파트 주민의 경우 4인 이상인 경우가 많아, 주1회 정도 대형마트 방문하여 대량구매를 하는 경우가 많기 때문
• 가까운 동선상에 홈플러스 익스프레스, 롯데슈퍼 등이 있다면 소형슈퍼, 편의점, 과일업종은 불리한 점이 있으므로 분양받기 전 인근에 입점하는 업종 및 브랜드는 반드시 분석해 볼 필요 있음
• 단지 내 상가 투자는 보통 700~1,000세대 배후세대가 있는 곳이 좋음
• 전체 근린생활시설 상가면적은 세대당 0.3평 정도가 적정, 1,000세대의 경우 300평 정도
• 아파트단지 출구 숫자, 이동동선 등 입주자들의 접근동선 특히 퇴근동선을 확인하는 것이 중요

 

 

2. 근린상가​

• 주거지역 인근에 위치하여 주민 편익을 제공하는 상점이 몰려 있는 곳
• 업종간 경쟁도 치열함
• 상권의 여러 요인에 대한 명확한 이해가 필요
• 거시적 요인인 상권특성, 배후인구, 접근성 등부터 미시적 요인인 상가의 위치, 상가가시성, 집객시설 등을 파악해야 함
• 근린상가에 입점하는 업종으로는 단지 내 상가와 비슷한 생활편의 업종부터 교육, 외식, 소매, 일용품점 등의 업종까지 혼재되어 있으며, 활성화된 상권의 경우 매매가 상승으로 이어져 매매차익을 거둘 가능성도 높음
• 신도시와 같이 상권활상화가 더딘 곳은 상권 형성에 3~5년 정도의 시간이 소요
• 신도시 상권 신축상가들의 입점 형태를 보면 편의점, 카페, 베이커리, 부동산이 입점해 있다고 해서 금방 상권이 성숙되어 공실이 단기간에 해결될 것이라고 생각하면 오산
• 편의점, 카페, 부동산, 베이커리 업종은 상권 초기단계에 입주해도 주변에 구성된 기본적인 수요로 인한 승산이 있는 업종으로 좋은 위치를 선점하는 것이 중요하기 때문에 초기에 입점
• 그 외 업종은 상권초기단계에 입점 시 높은 이익이 발생하기 어려움
• 몇몇 업종을 제외하고는 장기간 공실이 발생할 수 있으니 앞서 언급한 몇몇 업종이 입점한다고 해서 섣부르게 투자하는 것은 지양해야 함

 

 

3. 복합상가​

• 단지 내 상가와 비슷한 개념의 상가
• 아파트, 오피스텔, 지식산업센터, 오피스 등의 주거, 업무시설 등과 복합된 상가를 뜻함
• 복합상가의 경우, 대형시설로 조성되는 것이 대부분으로 스트리트형, 쇼핑몰과 같은 넓은 공용공간을 보유한 몰형태 등 건축적으로 특화하는 경우 많음
• 대규모로 상가가 지어지는 경우에는 공용관리비가 과다하게 부과될 가능성이 있으니, 전용률이 적정한 수준인지 확인 후, 투자를 진행하는 것이 중요
• 복합상가는 가격이 높은 편으로 전면상가를 제외하고 눈에 띄지 않는 상가 구성비가 높아 초보 상가투자자에겐 주의가 필요
• 상권이 침체되면 건물에서 타격이 가장 큰 부분이 후면 상가
• 전면에는 대기업계열의 브랜드 입점이 많아 공실이 발생할 가능성이 상대적으로 낮음

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지식산업센터​

업종의 제약성 고려, 지식산업센터 상주인구, 공동식당의 유무, 주5일 근무제 영향, 상권의 확장가능성, 지하층과 지상2층 접근 동선 등을 고려

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지하상가​

지하철 연결여부, 유동인구수, 유동객 특성(연령, 성별 등), 건물과 연결성, 지상층의 상권특성, 지상도로, 에스컬레이터 설치여부, 상가 동선 등을 고려

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오피스아케이드​

건물 입주사 특성, 지하철 역세권 여부, 주5일제 근무 영향도, 주차여부와 편리성, 인접빌딩 연계성, 식음료 외 업종 도입가능여부 등을 고려

 

 

4. 테마상가​

• 테크노마트와 같이 유사 업종 판매시설을 모아 놓은 대규모 상가
• 대부분의 테마상가는 지분분양형태로 진행되었는데 성공한 사례를 찾아보기 힘듬
• 지분분양은 상가 전체면적을 3평 이하의 작은 면적으로 나누어 분양하는 형태로 상가가 활성화될 경우, 투자한 금액만큼의 수익을 돌려받을 수 있지만, 상가가 침체기에 빠질 경우, 많은 지분투자자들로 인해 합의점을 찾기가 쉽지 않고 상가관리가 어려워 유령상가로 전락하는 사례가 많기 때문
• 공실이 발생할 경우, 일반상가보다 관리비가 높기 때문에 고정 손실은 더 크게 발생할 가능성이 있음
• 지분분양이 아닌 등기분양 형태로 분양된다 하더라도 비슷한 업종을 모아 놓는 특성 때문에 업종제한에 걸릴 가능성 있음
• 건물 관리자의 역량이 뛰어나지 않다면 상가를 활성화시키기 쉽지 않음
• 테마상가는 쇼핑몰과 같이 대규모 실내형 상가로 분양되는 경우가 대다수

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• 조금이라도 불안한 요소가 있다면 최근 사회적 상황을 고려했을 때 보류하는 것도 하나의 방법
• 유통구조의 변화, 사전수요 확보 중요성, 공급과잉, 입점업체의 경쟁력 등을 고려

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​5. 오피스, 숙박형 부동산​

종류는 소형오피스, 지식산업센터, 분양형 호텔 3가지로 분류

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1) 소형오피스​

• 1인 기업, 1인 스타트업 등 소규모 형태의 사무실을 필요로 하는 수요층이 늘어나고 있어 파생된 부동산 상품
• 섹션오피스라고도 함
• 분양면적은 전용면적 10평 정도, 화장실과 회의실 등은 공용으로 사용될 수 있도록 설계
• 1~2억 정도의 소규모 투자로 이루어짐
• 오피스상품으로 교통 접근성이 가장 중요하며 1인 사업자가 많기 때문에 저렴한 임차료, 관리비 적정 수준 역시 중요한 포인트
• 매매수요는 떨어지기 때문에 매매차익 상품으로 접근하기에는 부적합하다고 볼 수 있음

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​2) 분양형 호텔​

• 분양형 호텔은 사업주체가 개별 객실을 개인 투자자들에게 분양한 후, 분양계약자들이 다시 전문 운영사에 호텔 운영을 위탁하는 방식
• 운영사는 객실 운영 등을 통해 번 수익금으로 경비를 충당하고 남는 돈을 투자자들에게 배분하는 구조
• 객실 가동률이 높아져야지만 수익률도 높아지는 구조
• 대부분이 공항 주변이나 제주도.강원도 등 인기 관광지 주변에 분양형 호텔이 자리를 잡은 이유이기도 함
• 분양형 호텔의 가장 큰 문제는 약속했던 수익금을 받지 못했을 때 받을 방법이 없다는 것
• 확정 수익을 약속한 시행사는 분양이 완료되면 빠져나가고, 운영사가 수익금 보장 약속을 이행하지 못해 파산하면 이를 책임질 사람이 아무도 없게 됨
• 분양형 호텔은 사건사고가 정말 많은 상품

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6. 상가주택​

• 1층은 상가, 2~4층은 주택으로 사용되는 건물
• 건물 내 상가 수가 많지 않기 때문에 상가를 통한 임대수익이 높은 편은 아니지만, 본인이 직접 거주하면서 주택 일부도 임대할 수 있다는 장점이 있어 투자자들이 선호하는 부동산
• 상가주택의 단점은 주택은 임차료 인하 등을 통하여 임대를 맞출 수는 있지만 상가는 상권이나 주변여건이 갖춰지지 않은 경우 일정 금액의 임차료를 인하하더라도, 공실이 수 년간 지속되기도 함
• 상가주택 문제는 주차가 부족한 경우가 많아, 차량 이용 고객의 유입이 제한적이기도 함
• 상가주택 투자 시에는 반경 50~100M에 주차장(공영주차장, 주차타워 등)이 있다면 업종 유치가 좀 더 수월할 수 있음

출처

[상가투자학개론] 저자 최재형,김민성 출판 좋은땅 발매 2021.08.02.

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