부동산 신축 아파트와 구축 아파트의 차이

 

신축 아파트와 구축 아파트의 차이

• 아파트의 신축과 구축을 나누는 건 준공 연수
• 일반적으로는 10년을 기준으로 함
• 신축은 모든 것이 새 것이므로 가격이 높고, 구축을 모든 것이 낡았기에 시장 가격이 낮음
• 한가지 문제는 이로 인한 가격차가 어느 정도가 적절한지 정확히 알 수 없다는 것
• 예) 자동차의 경우 새 차를 사서 2년 정도 타다가 중고시장에 내놓으면 절반 가격을 받을 수 있음. 2년 사이에 감가상각이 상당함
• 부동산은 달라서 아파트의 경우 준공된 지 2년이 지났다고 해서 절반 정도로 감가상각이 되지는 않음
• 토지라는 절대적인 자산을 보유하고 있기 때문
• 감가상각은커녕 오히려 가치가 올라가기 까지 함
• 다른 모든 재화와는 완전히 다른 성질을 가지고 있는 것
• 신축과 구축 아파트의 적정한 가격차를 찾을 수 없다고 보는 게 맞음
• 보통의 재화들처럼 건물의 가치는 감가상각이 된다고 해도, 보유하고 있는 토지의 가치가 건물의 감가상각보다 얼마나 더 크게 성장할지 알 수 없기 때문

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2024.04.21 - [재테크] - 부동산 상승장 가치투자

 

• 부동산 시장에서 매겨진 신축과 구축의 가격차는 순전히 수요에 의해 정해진 것으로 봐야 함​
• 좀 더 많은 사람이 새 아파트를 원하다보니 신축의 가격이 그렇지 않은 구축보다 더 올라갔다고 봐야 하는 것
• 신축과 구축 아파트의 가격차는 앞으로도 더욱 벌어질 것
• 일반적인 상황에서는 신축 아파트의 가격이 더 크게 오를 것으로 봄
• 이유를 알고 싶다면 가장 먼저 사람들이 왜 과거에 비해 신축 아파트를 더 많이 찾게 되었는지를 생각해 봐야 함

 

신축과 구축 아파트의 차이점은 대단히 많고 다양한 요소가 가격에 영향을 미치겠지만, 결정적인 것은 2가지 정도. 하나는 평면의 변화, 또 다른 하나는 주차장

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평면의 변화

• 평면의 변화는 특히 전용면적 59제곱미터에서 두드러짐
• 구축 59제곱미터 아파트는 대부분 방 2개에 화장실 1개로 구성되어 있음
• 그러나 같은 평수 신축 아파트의 경우 모두 방 3개에 화장실 2개
• 구축 아파트를 매입한 후 아무리 멋지게 인테리어를 해도 바꿀 수 없는 부분
• 인구구조의 변화로 한 자녀 가정이 늘면서, 면적은 59제곱미터만 돼도 충분하다고 느끼는 사람들 역시 늘어난 것도 영향을 미침

 

주차장

• 구축 아파트의 상당수는 이미 엄청난 주차 전쟁을 겪고 있음
• 과거에 비해 자동차를 소유한 가구는 물론 한 가정에서 차를 2대 이상 가지고 있는 가구의 비율도 증가한 탓
• 주차장이야말로 큰돈을 들여 인테리어를 하고 어떤 방법을 쓰더라도 바꿀 수 없는 구축 아파트의 치명적인 약점
• 지하주차장 여부 역시 그 차이를 더욱 부각시킴
• 주차공간이 넉넉해도 지하주차장이 없으면 차를 관리하는게 대단히 힘든일임
• 사람마다 자동차를 소유하고 운행하는 시대에 추운 겨울과 덥고 습한 여름, 눈과 비로 인해 수시로 더러워지는 차량을 관리하는 일은 매우 번거롭고도 피곤한 일

 

리모델링

• 리모델링이 생각처럼 쉬운 일이 아니라서 아파트 소유주들의 동의를 이끌어내는 것이 재건축보다 어려울 때가 많음
• 증축이 허용된다고 해도 결국 소유주들이 들여야 할 추가분담금이 상당하기 때문
• 이러한 이유로 소비자들의 시선은 신축 아파트로 쏠리게 되었고, 가격이 많이 비싸더라도 기왕이면 신축을 사려고 하게 되었음

 

사회구조의 변화

• 위의 내용은 신축과 구축 아파트의 외형적인 차이였지만, 사회구조도 한몫하고 있는데, 아파트를 구입하는 계층이 거의 30~40대라는 점이다.
• 과거와는 달라진 것으로 예전에는 아파트 매수에 50대까지 참여했음
• 그때만 해도 보다 오랜 기간 경제활동을 이어갈 수 있었고, 자녀들 역시 결혼 전까지는 부모와 함께 거주했기 때문
• 요즘 부동산 시장에서 50대 이상의 매수자가 급격히 사라지고 있음
• 경제적 지출이 가장 커지는 시기이기도 하고 이미 자녀들이 유학이나 기숙학원, 독립 등의 이유로 부모의 곁을 떠나는 경우가 많아져서이다.

• 결국 집이 필요한 주력 세대는 30~40대
• 이들은 대개 자녀는 많지 않고, 차량을 소유하고 있으며, 맞벌이
• 쾌적한 주거환경과 뛰어난 보안과 안전, 효율적인 공간 등을 원하는 이 세대들이 신축 아파트를 선호하는 것

 

또 다른 이유

• 신축과 구축 아파트의 가격 격차가 점점 벌어지는 데는 또 다른 이유도 있음
• 대중들에게 구축에 비해 신축 아파트의 가격이 더 많이 오른다는 믿음이 생겼기 때문
• 대중심리에 의한 것이기에 언제든지 상황이 바뀔 수 있으므로 자세히 언급은 안함

 

코로나가 끼친 영향

• 50대 이상의 세대들 중 아파트를 구매해야 할 필요를 느끼고 있는 사람은 많지 않음
• 이미 아파트를 가지고 있는 경우라면 굳이 새로운 아파트를 매수할 이유가 없고, 원래부터 아파트가 없는 경우라면 굳이 지금 매수할 필요가 없는 상황이 되었음
• 50대만 돼도 부동산 시장에서 중요한 구매세력이 아니라는 말
• 주요 구매세력으로 더욱 부각될 세대는 30~40대
• 이들은 부부 사이에 한 자녀 정도를 두고 맞벌이
• 코로나 때문에 재택근무를 자주 하게 되어 거실보다는 개인 공간이 더욱 중요하고 넓은 공간보다는 효율적인 공간이 더 필요하게 되었음
• 이 같은 욕구를 충족시켜주는 것이 신축 아파트이기 때문에 좀 더 눈에 띄고 마음이 갈 수밖에 없음

 

출처

[코로나 이후, 대한민국 부동산] 저자 김원철 출판 알에이치코리아(RHK) 발매 2020.12.03.