부동산 상가투자 상권별 구조 유형​

상권별 구조 유형​

역세, 주거, 오피스, 학원가, 유흥가

​

 

1) 역세권​

• 지하철역을 기준으로 소비가 형성되는 상권
• 지하철역 출구를 기준으로 근거리에 위치할수록 권리 및 임차시세가 높음
• 유동인구가 많고 밀집도 역시 높기 때문
• 출구 앞이라고 무조건 좋다고 맹신해서는 안 됨
• 출구 주변에 어떠한 시설들이 자리잡고 있는지 확인이 필요
• 출구 주변 건물들의 공실률도 살펴봐야 함
• 이용객이 많은 지하철역이라고 해도 출구마다 유동인구는 천차만별
• 대부분 유동인구가 많기 때문에 한정적인 고객에게 어필하는 고가보다는 대중적인 중저가 상품이나 서비스를 판매하는 것이 효과적
• 무조건 A급 상권인 것은 아니다.
• 업계에서는 유동인구의 함정이라고 함
• 가장 매력적인 상권임에는 틀림없음

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​2) 주택가​

• 가장 무난하면서 투자자들이 많이 투자하는 상권
• 주택가 상권에는 아파트, 오피스텔, 빌라, 단독주택, 원룸 등의 주거지가 위치
• 가장 유의해야 하는 점은 주거배후의 세대수가 얼마이며, 그 세대의 구성원의 연령층, 소비력 등이 어떤지를 살펴보는 것이 중요
• 4인 가구가 많은 40평대 아파트 1층 상가에 코인세탁소를 오픈한다면 얼마 가지 않아 폐업할 확률이 높음
• 40평대 아파트 세대는 대부분 세탁기뿐만 아니라 최근에는 건조기까지 구비해놓고 있음
• 주택가 상권의 경우 일반적으로 출근 시간대에는 출근 준비하기 바빠서 이것저것 챙길 수 있는 시간적인 여력이 없음
• 출근 시간대 동선에는 급하게 구매할 수 있는 편의점, 테이크아웃 커피 전문점 등을 추천
• 퇴근 시간대에는 시간적 및 심리적 여유가 생기기 때문에 음식점, 베이커리, 소매점 등 다양한 업종에 대해 폭넓은 검토가 가능함

 

3) 오피스​

• 직장인을 상대로 영업하기 때문에 음식의 퀄리티 및 가성비가 중요
• 입지도 중요하겠지만, 직장인들은 구매력이 어느 정도 있기 때문에 일정 수준 이상의 맛이 동반되어야 성공 가능성이 높음
• 11시 30분~13시 사이에 고객이 집중되기 때문에 경쟁력 있는 단일 메뉴로 운영하여 회전율을 높이는 것이 수익성 확보에 용이함
• 매장면적은 최근 배달수요가 많다고 해도, 오피스 상권의 경우 매장이용률이 높기 때문에 매장의 면적이 클수록 좋음

*참고할 만한 상권 : 여의도, 을지로입구, 가산디지털단지 등

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4) 유흥가​

• 각종 모임 등이 이루어지는 곳이기 때문에 지하철, 버스 등의 교통 접근성이 우수함
• 백화점 또는 대형마트, 극장, 서점 등의 대형유통시설을 중심으로 주변에 로데오거리 또는 먹자골목이 형성되는 것이 일반적
• 대부분 역세권과 복합적으로 형성되어 있다고 보면 됨
• 유흥가 상권은 앞으로 시간이 지나면서 상권 범위 자체가 좁아질 가능성이 큼
• 굳이 주차도 힘들고 번잡한 유흥가에서 약속을 잡기보다는 날씨, 주차 걱정 없이 한 번에 즐길 수 있는 복합쇼핑몰을 택하는 사람들이 급격히 늘어나고 있기 때문
• 역세권은 어쩔 수 없이 이용해야 하는 대중 교통시설이 있기 때문에 상대적으로 영향도가 낮겠지만, 유흥가는 필수로 거쳐갈 수밖에 없는 상권은 아니기 때문에 창업 및 상가투자 고려 시 향후에 변하게 될 트렌드를 주시할 필요가 있음

*참고할 만한 상권 : 서울 강남영동시장 골목 등

 

 

5) 학원가​

• 학교도 초등학교, 중학교, 고등학교, 대학교로 나누어지고, 어떤 학교가 위치하고 있는지에 따라 상당한 차이가 있음
• 음식점을 운영한다고 하면, 초등학교보다는 대학교 앞이 매출이 높을 것
• 주고객인 학생의 소비력이 차이가 나기 때문
• 학원가 상권의 가장 큰 장점이자 단점은 방학이 있다는 것
• 학기 중에 열심히 벌고, 방학기간에 쉬어 가는 패턴을 선호하는 창업자라면 학원가 상권이 잘 맞을 수 있음
• 학원가에서 분리해서 봐야 할 상권이 대학가 상권
• 대학가의 경우 해당 상권 내 학생들을 상대로 한 중저가 컨셉의 외식업, 의류 매장들이 구성되어 있다 보니, 경기 침체 시에도 타상권보다는 영향을 덜 받는다는 것이 장점
• 학원가 상권은 코로나19상황이 안정된 이후 상권에 대한 재판단을 해 보면 좋을 듯함

 

출처

[상가투자학개론] 저자 최재형,김민성 출판 좋은땅 발매 2021.08.02.

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