부동산 주택 공급하는 방식 보급률 2종류

 

주택 공급하는 방식

보급률 2종류

​1. 다가구 구분 거처를 반영한 주택보급률 실제 가구가 주택의 수요 단위이므로 가구 단위로 구분해서 보여주는 것이 맞기 때문에 더 설득력이 높음​​

2. 미반영한 주택보급률

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1. 신도시 개발사업

• 신도시 개발사업은 1970년대 이전까지는 토지구획정리사업이 주된 형태
• 토지구획정리사업이란 사업을 시행하는 주체가 토지를 전부 사들일 여유가 없으므로 토지 소유주에게 다시 용도 변경되니 토지를 돌려주는 환지 방식
• 즉 토지를 수용하여 수용된 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발구역 내 조성된 땅을 주는 토지보상 방법
• 환지방식의 개발사업이 지금도 진행되곤 함
• 환지 방식을 했던 그 당시만 해도 우리나라는 돈이 너무 없었기 때문에 민간 소유주의 땅을 수용할 재원도 부족했음
• 그러니 용도변경을 해서 환지된 땅으로 종전 소유한 만큼의 가치를 보상해주겠다고 한 것
• 종전에 100의 면적을 보유한 농지가, 주거용지로 용도 변경이 되면서 평당 가치가 10배 상승했다면, 종전 면적 대비 10분의 1만큼을 주거용지로 원소유주에게 제공하고(환지), 정부는 나머지 면적을 주거용지로 확보할 수 있었음

 

 

택지개발 방식​

• 전면수용 방식을 말함
• 택지를 개발할 신도시 지역을 지정하면, 국가가 일제히 사들이는 방식
• 택지개발촉진법을 통해 가능해졌는데, 1980년에 제정, 2014 폐지될 뻔 했다가 살아남음
• 이런저런 근본적인 사업 특성을 알다 보면 어떤 주택 단지를 누가 어떻게 공급하는지 알게 되고 얻을 수 있는 정보가 적지 않음
• 공공택지인지 도시개발사업인지 등은 청약 신청자격 등과 관련한 정보로 이어짐

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2. 기존 시가지를 재개발하는 방식

• 기존 시가지들은 크게 주택용지와 비주택용지로 구분
• 주택용지는 그 위에 주택이 세워져있겠지만 오래된 주택일 것
• 그래서 그 오래된 주택을 새로 건설하는데, 그 방식은 대표적으로 주택재건축, 주택재개발이 있음
• 다만 주택재건축, 주택재개발에 해당하지 않는 형태의 재생사업도 많은데, 이런 사업들은 가로주택사업, 소규모 재건축사업, 주거환경개선사업, 지역주택조합사업 등 다양한 이름으로 불리고 있음

 

도시환경정비사업​

• 기존 시가지 중 주택용지가 아닌 지역, 예를 들면 노후 상가를 새롭게 바꿀 수 있는데 이렇게 상업지역을 새로 바꾸는 사업
• 기존시가지를 재개발하는 방법과 신도시를 짓는 방법 중 신도시를 짓는쪽이 사업주 입장에서는 좀 더 편리할 것
• 사업 주체도 공공일 때가 많고, 토지를 수용하는 법률도 강력해서 법률에 기반해서 사업을 신속하게 추진할 수 있기 때문
• 반면 기존 시가지를 정비하는 재건축 혹은 재개발은 소유주가 분산되어 있고, 그 분산된 소유주들끼리 조합을 만들어서 중요한 안건들은 회의로 결정
• 그렇게 여러 규제나 제도들을 하나씩 극복해가면서 사업이 진행됨
• 그래서 흔히 정비사업을 창업에 비유할 정도로 어렵다는 것이 중론

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또 하나의 특징

• 또 하나의 특징은 신도시를 건설하는 경우 주택의 수가 순증가를 함
• 가령 신도시로 10만 가구를 건설하면 10만채 주택이 순증가
• 그런데 기존 시가지를 재생하는 재건축이나 재개발을 하면 종전의 노후주택이 멸실되고, 이후 새로 주택이 건설됨
• 초반에는 오히려 주택이 멸실되고 건설되기까지 3년 이상 소요됨에 따라 불필요한 주택가격이나 전월세가격에 변동을 불러오기도 함
• 10채의 노후주택이 멸실된 경우, 12채 정도가 새로 건설되는데, 이 경우 이 사업을 전후하여 순증효과는 +2가 되는 것
• 물론 시작은 -10이고 향후 +12가 건설되므로 건설되는 연도에는 공급 효과가 있지만, 지어지는 3년 이상의 기간 동안에는 기존 주택 수가 감소하면서 오히려 공급 감소 효과가 있다는 것이 기존 시가지 재개발 방식의 특징 중 하나

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출처 [부동산 공부는 처음이라] 저자 채상욱 출판 라이프런 발매 2021.07.15.