경매 구분
물건 검색 - 현장 방문 - 입찰 - 명도의 4단계
| 1.물건 검색 |
마음에 드는 물건을 검색하고 현장조사 통해 물건 확인한 다음에 법원에 가서 낙찰 받고 점유자와의 원만한 대화 통해 명도를 이끌어내 완전한 내 소유의 부동산을 만드는 것
| 2.현장 방문을 임장이라고 함 |
건물을 평면으로만 표현하고 있는 지도와 달리, 건물이 가파른 비탈에 위치할 수도 있고, 사진으로 보이는 것보다 주변 환경이 훨씬 열악할 수도 있어서 확인을 해봐야 함
보통 대부분은 내부 상태를 확인하고 입찰을 한다고 함
그래야 내부 파손, 누수 및 결로 등의 부동산 하자로 발생되는 리스크를 예방할 수 있음
| 현장 조사 하면서 가장 중요한 부분은 |
| 시세조사, 인근 대 중교통 조사, 경매 물건 하자 조사, 점유자 조사로 나눌 수 있음 |
감정 평가 시점이 경매물건의 매각 시점보다 보통 4~6개월 이전이기 때문에 그동안 매매시세가 변동될 여지가 많을 뿐더러 감정평가사도 사람인지라 간혹 실수하는 경우 있음
현장 방문 시 인근 부동산 중개업소를 방문해 매매 및 임대시세를 반드시 조사해야 함
| 대중교통 조사 : 버스 정류장과 지하철역이 어디 있는지, 도보로 얼마나 걸리는지 확인해보고 실제로 걸어가보기 |
| 경매 물건 하자 조사 : 부동산 경매의 어려움 중 하나는 대상 부동산의 내부를 볼 수 없다는 것 |
내부를 보지 않고 비가 새지 않는지, 결로가 있지는 않은지, 하수도가 역류하여 장마철에 물바다가 되지는 않는지 조사해야 함
건물 외부에서 보았을 때 벽에 금이 가지 않았는지, 경매물건 입구에서 곰팡이 냄새가 나지 않는지, 현관 입구 바닥에 물이 고인 흔적이 없는지 등을 살펴봄으로 간접적으로 알아낼 수 있음
외부에서 봤을 때 세로로 길게 만들어진 창문은 채광을 좋게 하고 냄새를 빨리 빠지게 하기 위해 만들어진 화장실 창문일 수 있음
| 3.점유자 조사 |
현장에 방문하면 경매물건의 점유자와 대면하기는 쉽지 않음
집 안에 있다 하더라도 극도의 스트레스를 받고 있기 때문에 문전박대를 하는 경우가 대부분
이웃집을 탐문하여 알아보는 것이 좋음
점유자의 성향에 따라 명도 기간과 명도 비용이 달라지기 때문에 미리 파악해보는 것이 도움이 됨
부부와 자녀가 있는 일반 가정의 경우 명도가 그리 어렵지 않음
| 4.경매 입찰 |
매각기일 당일 경매가 진행되는 관할법원에 방문하여 경매에 참여
입찰 준비물 : 보증금(현금 또는 자기앞수표), 주민등록증(또는 여권이나 운전면허), 도장
대리인이 대신 입찰할 경우는 본인의 주민등록증, 도장, 위임인의 인감증명서와 위임장 지참
입찰가는 현장에서 조사한 매매와 전세시세를 기반으로 각종 비용(세금, 밀린 공과금, 명도비용 등)과 수익률을 계산해 적정한 수준을 산정해야 함
| 예) 매매시세가 1억인 빌라가 3회 유찰되어 5천 1백만 원으로 경매가 진행되고 있는경우, 매매 시세차익을 3천 만 원 생각하고 있고 각종 비용은 대략 5백만 원 정도로 가정할 때 6천 5백만 원 정도로 입찰 가격을 결정하면 됨 |
- 원하는 경매 물건을 발견하고 법원에 입찰하기 위해서는 먼저 해당 물건이 어느 법원에서 진행되는지 알아야 함
- 법원에 입찰하러 가기 전에 먼저 인터넷 대법원 경매 사이트에 들어가 본인이 입찰할 경매 사건번호를 조회
- 입찰 전날 채무자가 대출금을 변제하여 경매가 취하될 수 있고 채권자의 신청에 의해 입찰날짜가 변경될수도 있음
- 입찰 당일에서야 경매가 취하 및 변경되는 경우도 종종 있음
경매에 입찰하려면 최저매각금액의 10%에 해당하는 입찰 보증금을 입찰 서류와 함께 동봉하여 제출해야 함
이때 입찰 보증금은 한 장짜리 자기앞수표로 내는 것이 편리함
분실사고를 대비하여 자기앞수표 번호를 알아볼 수 있도록 촬영을 해두는 것도 좋은 방법
만약 자기앞수표를 분실하면 바로 해당 은행에 전화하여 분실 수표 지급정지 신청을 해 아무도 현금화할 수 없도록 조치해야 함
| 출처 |
| [나는 청개구리 경매로 집 400채를 돈 없이 샀다] 저자 김덕문 출판 다산4.0 발매 2017.09.04. |
2024.04.27 - [재테크] - 경매 투자자의 관점에서의 경매시스템
2024.05.09 - [재테크] - 경매 주의할 점
2024.04.26 - [재테크] - 경매의 전체 과정 세 단계
2024.04.22 - [재테크] - 경매 취하와 경매 취소
2024.04.06 - [재테크] - 부동산 상가투자 상권별 구조 유형
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