부동산 주택의 다양한 종류와 정의

 

주택의 다양한 종류와 정의

주택 : 거처 기능을 제공하는 건축물
우리나라는 거처라는 기능에 주목하기보다는 어떤 법률을 적용받는 건축물인가를 기준으로 삼기 때문에 주택과 비주택을 구분하기가 어려움

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아파트와 연립주택

• 5층 이상이면 아파트, 4층 이하면 연립주택

 

다세대주택과 연립주택

• 연립주택과 다세대주택은 층수가 4층 이하로 같음
• 이 둘을 나누는 기준은 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하느냐로 나뉨
• 초과하면 연립주택, 그렇지 않으면 다세대주택

 

 

공동주택

• 공동주택은 세대별로 구분해서 등기할 수 있음
• 아파트라면 1101동 1201호라는 주소지의 주택을 구분해서 매수하고 거래할 수 있듯이 다른 공동주택도 개별 등기가 가능

 

단독주택

• 2가지 주택 유형으로 구분
• 단독주택은 순수단독주택과 다가구 빌라 등으로 나누어 볼 수 있음
• 순수 단독주택은 고급주택(빌라)처럼 하나의 큰 주택을 의미

 

다가구주택

• 층수가 3개 층 이하
• 19세대 이하가 거주하는 주택
• 일단 주택 층수가 3개 층 이하이면서 19세대 이하가 사는 주택은 대개 지하에서 지상 3층 정도 되는 1개의 건물에 원룸과 투룸이 있는 빌라 건물
• 다가구주택의 주된 특징은 한 호만 따로 거래할 수 없다는 것
• 공동주택과의 가장 큰 차이점
• 아파트나 연립주택, 다세대주택의 경우 101호 한 호가 개별 주택이어서 사고팔 수 있고 등기할 수 있음
• 단독주택인 다가구주택은 19가구가 거주하고 있더라도 건물 전체를 통으로 거래함
• 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것은 가능하지만, 매수할 수 없음

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오피스텔

• 준주택으로 불림
• 완전한 주택은 아니지만 실질적으로는 오피스텔에 수십만 가구의 사람들이 살고 있어서 이미 주택의 기능을 담당
• 오피스텔도 점차 아파트의 외형이나 평면 디자인을 차용하기 시작하면서 아마 수년 후에는 오피스텔과 아파트를 구분하기 어려운 시점이 올 수도 있음
• 그래서 오피스텔은 법규상은 아니지만 실질에 기반해서 전입신고가 되어 있거나 소유주가 임차를 주고 전세나 월세를 받는 상태라면 주택으로 인정해서 관련 세법에서 이를 처리
• 즉 오피스텔은 주택일 수도 있고 아닐 수도 있음

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• 어떤 상황이나 제도, 법령에서는 오피스텔을 주택으로 보지만, 다른 상황이나 제도, 법령에서는 주택이 아닌 것으로 본다는 의미
• 실질적으로는 오피스텔을 점차 주택으로 보는 경우가 많아지고 있고, 오피스텔을 주택이라고 생각하는 것이 나중에 다른 문제가 생기지 않을 가능성이 크므로, 명확하게 오피스텔을 사무실로 쓰는 용도가 아니라면 주택으로 보는 것이 편함

​

• 오피스텔을 주택이 아니라고 보는 가장 대표적 경우가 청약제도
• 청약에서만큼은 몇 호를 보유하더라도 주택으로 쳐주지 않음
• 오피스텔을 매수해서 전입하고 살더라도 청약 시에는 무주택자로 간주되기 때문
• 반대로 거주 중인 다른 주택이 있는 가구가 추가로 오피스텔을 투자하기 위해 매입하고 임차를 줄 때는 오피스텔이 주택이 됨
• 청약에서는 주택이 아니지만, 부동산 관련 세법에서는 오피스텔을 주택으로 간주

 

주상복합

• 주상복합도 주거와 상가가 혼합된 건축물이므로 주거 부분은 주택

 

 

기숙사

• 기숙사나 다중생활시설과 같은 건물들은 주택이 아니라 준주택
• 기숙사에 거주한다고 주택이 있는 것은 아님

 

도시형생활주택

• 주택이지만 청약에서는 20제곱미터 미만 면적의 도시형생활주택을 1채만 보유하고 있다면 무주택자로 인정
• 이런 소형 도시형생활주택을 2채 이상 보유하고 있다면 그때는 다시 다주택자가 됨
• 그러니 투자나 혹은 다른 목적으로 도시형생활주택을 보유하고자 한다면 개념을 정확히 알고 접근해야 함

 

아파텔

• 1~2년 전부터 아파텔이라는 개념이 등장하기 시작
• 겉으로 보기에는 주상복합이나 신식 아파트 건물과 거의 흡사하게 생겼는데, 이런 건축물들은 오피스텔
• 오피스텔도 사실은 오피스와 호텔이 결합해서 생긴 개념
• 이제는 오피스텔과 아파트가 결합해서 아파텔이 생겨남
• 아파텔이 오피스텔이라는 것은 오피스텔의 사례처럼 준주택이라는 의미
• 준공되고 실제 전입신고를 통해 거주하거나, 혹은 제삼자에게 임차를 주는 등 실질적으로 주택으로 사용한다면 주택이 되는 것이고, 아니라면 주택이 아니라는 의미
• 아파텔은 분양 당시에는 다주택자 취득 중과세율 적용을 받지 않아서 분양시장에서 인기를 끌기도 함

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출처 [부동산 공부는 처음이라] 저자 채상욱 출판 라이프런 발매 2021.07.15.